첫 집 마련을 위한 매수의 기술(2) (부동산 투자 수업(실전편), 정태익 저)

 

1. (다시) 읽은 날 : '22. 6. 29(수)

 

2. 읽은 부분 : 9부. 첫 집 마련을 위한 매수의 기술

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3. 주요 내용

 

40. 공인중개사를 찾아가기 전, 이것만은 알아두자

 

1) 여러 중개사를 만나라 : 최소 5명 이상

2) 내가 원하는 물건을 최대한 명확하게 밝혀라

원하는 주택 가격과 나의 투자금, 실거주/투자 여부, 원하는 지역과 주택 종류, 면적과 연식, 용적률, 방 개수와 층수 및 방향

3) 방문 전날 미리 통화하라 : 약속한 날짜에 볼 수 있는 매물 확인 

 

☆ 중개사와의 심리전에서 밀리지 않는 법

1) 일단 방문을 유도하는 경우 : 정확하게 내가 원하는 조건의 물건을 가지고 있는지 확인
2) 일단 출발하자고 하는 경우
매물을 보러가기 전에, 어떤 매물인지, 조건과 가격, 내가 원하는 물건이 맞는지 확인부터 하기
3) 매물이 팔렸다고 하는 경우
한 곳이 아닌 여러 곳의 중개사무소와 미리 약속을 잡아놓기 (시간 낭비 줄이기)

 

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41. '부동산 사기'를 피하는 간단하고 확실한 방법

 

☆  부동산 사기 유형들..

1) 낮은 가치의 물건을 비싸게 팔기
단점을 장점으로 표현하여 말하는 경우, 분별력을 키워야 함

2) 신축 물건 가격 부풀리기
빌라, 오피스텔, 상가의 신축 분양은 신중히 접근할 것

3) 전세에도 사기가 있다
신축 빌라의 전세가를 높여서 받는 사기 : 새로운 전세입자를 구하기 어려움, 경매로 넘어가는 경우 계속 유찰

4) 문서 위조 : 소형 오피스텔이나 빌라의 경우 집주인들이 중개사에게 계약을 위임하여 종종 사고 발생

 

☆  사기를 피하는 간단하고 확실한 방법

 

1) 소유자의 신분을 정확히 확인하라 : 신분증, 인감증명서, 위임장(인감도장 날인) 확인

 

2) 법적 분쟁이 있는 물건을 피하라 : 등기부등본 확인

압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기 등의 용어가 있는 경우 거래하지 않기

 

대출이 있는 집에 전세를 얻어야 할 경우 '근저당 항목을 말소하는 조건으로 계약한다'라는 특약 명시,

잔금 이후 근저당 소멸 여부 확인,

전세 잔금 당일에 소유자와 은행에 함께 방문해 대출 상환을 직접 확인하는 것이 좋음

 

3) 위반건축물이라는 폭탄을 피하라 : 건축물 대장 확인

위반건축물인 경우 이행강제금을 내야 함

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42. 일시적 2주택자의 완벽한 갈아타기 전략

 

☆  일시적 2주택자의 취득세 중과배제요건, 양도세 비과세 요건

 

종전 주택 1년 내 처분, 종전 주택을 취득한 후 1년 이상 지난 뒤 신규 주택 취득, 종전 주택 2년 이상 보유

(조정지역은 2년 이상 거주까지 해야 함)

* 현재는 1년에서 2년 내 처분으로 완화되었어요. (22.5.10일 이후부터 적용)

 

☆ 일시적 2주택자가 반드시 알아야 할 3가지

 

1) 욕심 부리다가 시기를 놓친다

조정지역의 경우 취득세 중과를 피하려면 새로운 주택을 매수한 뒤 종전 주택을 1년 이내에 매도해야 함

(아무리 늦어도 매각 기한 6개월 전에는 시장에 물건 내놓기)

 

2) 전세 낀 매물을 매수할 때 '2+2쿠폰'(계약갱신청구권)을 유의하라

갈아타기를 할 때는 다양한 경우의 수를 고려하여 매수, 매도 계획 세우기

 

3) 재산세와 종부세를 줄이려면 6월 1일을 기억하라

6월 1일 이전에 원래 가진 집을 매각하거나, 그 이후에 새로운 집을 매수하는 것이 유리

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4. 재테크 실천 포인트

 

소유자 신분 확인, 각종 공부서류를 확인해 부동산 사기에 휘말리지 않도록 유의하자.

일시적 2주택 요건을 확실히 알아두고, 갈아타기 주택 투자에 활용하자.

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(여기서 잠깐!)

제2의 강남은 어디가 될까? (직주근접, 생활인프라, 학군, 편리함, 우월감, 개발가능성으로 살펴보기)

- 직주근접이 뛰어나고 개발 가능성이 높은 용산

- 재건축과 교통 호재, 여의도

- 강남의 확장, 잠실

- 판교(IT 기업들의 밀집지, 강남의 배후), 마포(광화문, 여의도 중간에 위치), 마곡(양질의 일자리)

 

* 내가 투자할 수 있는 지역 중 비슷한 변화 요소가 있는 곳을 찾아보세요.

(6가지 조건을 모두 갖추지 않더라도, 2~3가지의 변화만 있어도 투자기회를 찾을 수 있습니다.)