1. 읽은 날 : '22. 7. 12(화)
2. 읽은 부분 : 2장. 어떻게 대출 없이 110억 자산의 집주인이 될 수 있었을까?(2)
3. 주요 내용
04. 돈이 되는 곳은 서울만이 아니다
수도권과 시세 사이클이 디커플링 되는 지방에 투자하면 리스크를 분산할 수 있다.
지방 아파트 투자 전성 시대가 열리다
수도권, 광역시, 세종시의 읍면 지역, 그외 지방 8도의 공시가격 3억원 이하의 주택에는
다주택자에게 양도세 중과 규정이 적용되지 않음.
Money Point 15
조정대상지역에 위치하더라도 공시가격 3억원 이하의 지방 저가 주택은 다주택자에게 양도세 중과 규정이 적용되지 않는다. 여기에 더해 공시가격 1억 원 이하의 지방 주택은 취득세 1%가 적용되며 중과에서도 배제된다.
즉 공시가격 1억원 이하의 지방 주택은 양도세와 취득세를 동시에 절세할 수 있다.
양도세에 취득세까지? 지방 아파트를 주목해야 하는 이유
취득세 1%와 양도세 중과 배제가 복수 적용되는 건물이 메리트가 큼
05. 다주택자를 위한 절세 노하우
취득세 절세하면서 집 사는 순서
다주택자들의 세금 회피처 : 공시가격 1억원 이하의 주택 (재개발 구역 등 제외)
* 무주택자가 취득세를 최대한 절세하면서 다주택자가 될 수 있는 방법
첫번째 주택은 조정대상지역에서 매수, 취득세 1% 내기 (매매가 6억원 이하)
두번째 주택은 비조정대상지역에서 매수, 2주택이 적용된 취득세 1% 내기 (매매가 6억원 이하)
→ 5~6억원 주택 매수하는 것이 절세에 유리 (흐름이 좋은 곳의 대장아파트)
세번째 주택은 공시가격 1억 이하 주택 (오피스텔도 대안)
Money Point 16
취득세 절세를 위한 매수 플랜으로, 1주택은 조정대상지역에서,
2주택은 비조정대상지역에서 매수해 1~3%를 내다.
3주택부터는 공시가격 1억원 이하의 주택을 매수해 1%를 내거나 오피스텔을 매수해 4%를 낸다.
문제는 종합부동산세다
전국에 있는 주택의 공시가격을 합산해 6억이 초과될 때부터 부과
종부세를 절세하려면 명의 분산 필수! (남편, 아내 각각 6억원까지 종부세 부과 안됨)
법인의 경우 3~6%의 단일 세율로 종부세가 부과되어 개인보다 더 높아짐
(과세 기준일은 6.1일 전에 매도, 6월 2일 이후 소유권 이전 받는 방법으로 투자, 단기 보유 양도세 중과 없음)
오피스텔 재산세 절세 전략
오피스텔은 공부상 근린생활시설(즉, 상가)로 분류되어 종부세 과세대상에서 제외됨
* 주거용으로 사용해도 종부세에 합쳐지지 않음
다만 양도세의 경우는 전입신고에 따라 오피스텔이라도 주택 양도세가 발생함
유의할 점은 주택임대사업자 대상으로 오피스텔을 신고하거나,
재산세 변동신고를 통해 상가분 → 주택분으로 변경하면 종부세에 합쳐짐
매수할 오피스텔의 재산세가 주택용/상가용 중 어떻게 나오는지 미리 확인해둘 것 (자동인수될 수 있음)
양도세 중과 주택과 중과 배제 주택의 투 트랙 운영
다주택자의 경우 중과 주택은 최대한 매도 없이 가져가고, 중과 배제 주택은 일정 비중을 두고 보유하며 현금흐름 만드는 것을 추천.(양도세 중과는 조정지역만 해당)
명의 분산(부부 공동 명의), 시간 분산(양도세 합산 과세일 1.1 ~ 12.31)을 활용하면 양도세를 줄일 수 있다.
복잡한 세금 계산 쉽게 하는 법
저자는 양도세 등의 세금 신고는 세무사에게 위임해서 진행. 부동산 계산기(.com)를 활용해 미리 계산해 둠
06. 20채 이상의 부동산을 소유하면 알게 되는 것들
저자는 전세금 증액이나 매도를 가급적 하지 않고, 주택수를 늘리는 전략으로 현금 흐름을 만듬
5채 정도는 보유해야 1채 정도가 확률상 움직여(이사) 현금흐름이 생기게 됨 (약 20%)
→ 공실이 된 후 매도하거나, 전세금을 시세에 맞춰 올려서 목돈을 얻음.
20채 이상의 임대주택을 보유하게 되면 여유로운 임대인이 될 수 있음.
Money Point 17
임대 사업은 많은 부동산을 소유할수록 현금흐름이 좋아지는 구조다.
1년에 한두 채씩 꾸준히 매수하되 초기에 3~4채를 보유할 때 현금흐름이 막힐 수 있음을 주의하자.
4. 재테크 실천 포인트
1) 양도세 중과가 되지 않는 공시지가 3억 이하의 지방 저가 주택, 취득세도 1%만 적용되는 공시지가 1억 이하의 주택 등 투자 포인트를 살려 주택 마련 계획을 세워보자.
2) 첫번째 주택은 조정대상지역에서, 두 번째 주택은 비조정지역의 공시지가 6억 이하의 주택(취득세 1% 이하)으로, 세 번째 주택은 공시지가 1억 이하의 주택(또는 오피스텔)을 구입하는 전략으로 접근해보자.
3) 최대한 종부세가 부과되지 않는 방법을 활용하자 (명의 분산)
4) 현금흐름이 막히지 않고 유지되려면 꾸준히 주택을 매입해가자 (20채면 여유로움)
(여기서 잠깐!)
☆★ 종합부동산세 자세히 알아보아요~~^^
출처 : 국세청 홈페이지
