1. 읽은 날 : '22. 7. 14(목)
2. 읽은 부분 : 3장. 시장 흐름만 잘 읽어도 최적의 매수 타이밍을 찾을 수 있다(2)
3. 주요 내용
03. 부동산 투자를 하기 전 미국을 먼저 보라
* 부동산 시장의 흐름을 살피기 위해 가장 먼저 해야할 일 :
우리나라 뿐만 아니라 미국을 비롯한 OECD 국가들의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 것
케이스-실러 주택가격지수, IMF 전세계 주택가격지수 살펴보기
우리나라 전국 부동산 데이터 흐름 읽기
'도 단위 흐름'은 가장 중요한 사항
각 도마다 서울의 강남과 강북처럼 상위 입지는 이미 결정되어 있음 - 기준은 인구 수
선 진입 투자자는 인구가 많은 상위 시를 택하면 되고,
후 진입 투자자는 인구가 적지만 아직 가격 상승이 나오지 않은 하위 시를 선택하면 됨
Money Point 22
'도' 내에서 상위입지를 결정하는 기준은 인구수다. 인구수가 많은 '시'부터 도의 상승흐름을 타기 시작한다.
5가지 데이터를 통해 투자할 도를 정한 뒤 투자 시점에 어떤 시가 상승했고 상승하지 않았는지를 파악하면 된다.
04. 지역 분석을 위해 꼭 봐야 할 다섯 가지 데이터
* 부동산 관련 그래프를 볼 때는 그래프가 만들어진 의도를 생각하는 비판적인 사고 필요
다섯 가지 데이터로 투자 지역 선정하기
1) 매매/전세가격 추이 : 전반적인 상승/하락 구간 파악, 투자 시점 계산 가능
2) 주택구입 부담지수 : 투자시점에 아직 상승 여력이 남아 있는 지역을 알아낼 수 있음.
3) 입주/미분양 물량 : 가격에 가장 큰 영향을 미치는 공급량을 파악해 내가 매도할 시점의 분위기 예측
(2년 보유 후 매도를 계획한다면 2년 뒤 공급량 확인)
4) 매매/전세 매물량 : 시장의 방향성 예측 (매매 매물량이 적다면 매수 직후 매매가 상승 예측, 전세 매물량 적다면 매수 직후 전세입자를 좋은 가격에 들일 수 있다는 것을 의미)
* 전세 가격은 매매가격에 선행, 가장 좋은 투자 시점은 투자할 지역에 전세 매물이 없을 때
(이후 전세가격이 올라가면 올라간 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것을 예측할 수 있음)
5) 초기 분양율 : 시장 심리가 살아있는지 체크
결국 공급이 집값을 결정한다
공급량 : 입주 물량과 미분양 물량
수요량 : 인구수에 0.5%를 곱해서 구함
* 적정 수요량보다 공급량이 적다면 안심하고 투자할 수 있다.
Money Point 23
공급량과 수요량이 집값을 결정한다. 공급량은 입주/미분양 물량으로 구하고,
수요량은 인구수에 0.5%를 곱해서 구한다. 공급량이 수요량에 비해 많은지 적은지에 따라 집값이 달라진다.
05. 매매/전세가격 추이로 매수 타이밍 잡기
* 부동산 시장의 지역 구분
수도권(서울,경기,인천 - 수치가 거의 비슷하게 움직임), 광역시(대전,광주,대구,울산,부산),
지방 8도(강원, 충북,충남,전북,전남,경북,경남,제주)
수도권 : 서울, 경기, 인천
윤석열 정부는 부동산 규제 정책을 점차 풀 가능성이 높음.
22년 하반기에는 부동산 투자 심리가 다시 살아날 것으로 예상
5대 광역시 : 대전, 광주, 대구, 울산, 부산
대전 : 세종시가 상승으로 돌아서는 타이밍을 본 뒤 매수를 고민해도 늦지 않음
광주 : 외지인 투자보다는 실거주 거래가 많음. (상승/하락 폭이 크지 않음).
서구, 북구, 광산구 구축 아파트, 공시지가 1억 이하 아파트 추천
대구 : 공급량 과다, 하락세 지속으로 포항, 구미보다 저렴해진 시점에 다시 검토
울산 : 조선업 경기가 살아나는 것에 영향을 받아 상승여력이 높음. 매매가,전세가가 거의 동일하게 움직임,
안정적인 투자처
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울산은 2017~19년 조정기를 거쳐 2020년에 상승기 시작,
매매가와 전세가의 움직임이 비슷해 투자가치가 반영되지 않은 점,
2021년 이후 조선업 경기의 호황이 부동산경기에도 영향을 미칠 점 등으로 인해 상승여력이 높음.
부산 : 2023년부터 공급량이 적어지므로 눈여겨 보면 좋을 곳
지방 8도 : 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주
강원 : 다주택자, 법인, 외지인이 저가 아파트 매집으로 21년 외지인 거래량 39.7% 기록
상승흐름이 아직 살아있는 지역, 새로운 정권 이후 심리가 다시 살아나면 완만한 상승세 그릴 것
충북 : 인근 대전과 세종을 함께 생각해야 함. 앞으로는 공시가격 1억~ 3억원 아파트 단지가 상승할 것
청주는 세종과 대전이 하락을 멈추고 반전된 후 체크하면 무난, 충주는 공급 부족으로 2023년까지 안정적으로 상승할 것
충남 : 법인, 외지인 매수가 가장 많은 지역으로 천안, 아산 (수도권의 생활권에 속함), 서산시 상승여력 있음
전북 : 상승여력 있음. 전주의 전세매물 부족한 단지나 지역을 선택해 매매가 상승을 기다려보는 전략 추천
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전북은 2020년 중반에 들어서야 매매가가 상승했기에 아직 상승 여력이 더 남았다고 본다.
정권이 바뀐 이후 부동산 심리가 살아난다면 가장 먼저 달려갈 지역이기도 하다. 전주가 제1의 투자처이고 그다음이 군산과 익산이다.
전남 : 다른 지방 8도와 사이클이 다름. 두 방향으로 시세 동조화 : 여수-순천-광양(여순광)과 목포에서 무안, 상승 에너지가 크지 않은 곳임을 유의
경북 : 포항, 구미, 경주, 안동 순서로 투자 흐름 이동 (인접한 대구와 영향을 주고 받음)
2024년 포항 물량이 과다해 개인투자자가 들어가기엔 늦음
경남 : 상승세가 살아있는 지역. 다른 도시들보다 상승여력이 큼.
23년 수도권 하락과 맞물려 부산 상승 예측함 - 삼토시, <앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다>
울산과 경남이 메가시티로 묶여 동반 상승이 될 지 지켜보기
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경남은 2016~19년에 큰 하락이 있었고, 다른 지역보다 상승이 적었기에 상승 여력이 더 크다.
부산/울산과 함께 메가시티로 묶여 있기에 동반 상승할 여지도 있다.
제주 : 지역 특성 상 전세가가 낮음, 정비사업 이슈가 있는 단지로 투자금을 줄여 투자할 것 추천,
이후 공급이 크지 않다는 것이 호재
4. 재테크 실천 포인트
1) 글로벌화로 전 세계 부동산이 동조화하는 경향 있으므로 미국, 그리고 세계 부동산 지수를 확인해 투자 시 참고하기
2) 도 단위로 다섯 가지 데이터를 참고해 투자할 지역을 선정하고, 투자 시점이 언제인지에 따라 도 내 인구수가 많은 지역 순서에 따라 가격의 오름세를 확인해 투자 지역을 최종 결정
(여기서 잠깐!)
▶ 미국 연방준비은행 제공 경제지표 데이터 사이트 FRED
▶ IMF 사이트의 '전 세계 주택가격 지수'
