부동산 공매의 기술(송희창 저)_공매 입문과 매각절차

1. 읽은 날 : '22. 8. 1(월)

 

2. 읽은 부분 : 1장. 공매입문과 매각절차 (p.31 ~ 78)

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3. 주요 내용

 

01. 공매란?

넓은 의미의 공매 : 일반적인 매매형식, 공개적으로 매각하는 것
이 책에서의 공매 : 한국자산관리공사(캠코)를 통해 매입할 수 있는, 세금 체납으로 처분되는 압류재산의 공매

* 온비드 : 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 공매입찰 전문 사이트(www.onbid.co.kr)

경매절차를 진행하는 법원과 달리 온비드에서 전자입찰을 통해서만 입찰 (수의계약 제외)

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공매의 종류 

◇ 유입재산

한국자산관리공사(캠코)가 부실채권정리기금 등을 활용해 법원경매를 통하여 취득한 재산 및 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 매각하는 부동산

 

◇ 수탁재산

금융기관 및 기업체에서 한국자산관리공사에 매각을 위임한 부동산

 

◇ 압류재산

채무자가 세금 체납 시 체납세금 회수를 위해 캠코에 매각을 의뢰한 부동산 (국세징수법에 의함)

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압류재산 매각절차

◇ 압류단계

강제 징수를 위해 처분을 금하는 것. 부동산이 압류 되면 소유권, 담보권, 처분 행위 등이 무효가 됨

* 압류의 효력 : 처분 금지 효력, 시효 중단 효력, 우선 징수 효력, 종물에도 효력 발생 (등기가 완료된 때)

 

◇ 환가단계

압류 후 독촉을 해도 납부하지 않을 경우 공매 대행 의뢰, 감정평가 및 공매준비 개시, 이해관계인에 공매통지서 발송, 공매 실시(매회 10%씩 체감), 매각결정 및 잔금납부 (3천만원 미만은 7일, 이상은 30일 이내)

 

◇ 배분단계

낙찰 잔금이 납부되면 배분순서에 따라 이해관계인에 배분

 

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02. 공매와 경매의 차이점

◆ 경매보다 높은 수익률

경매에 비해 덜 알려짐, 명도 시 인도명령제도가 없어 명도에 대한 부담이 큼

 

◆ 시간절약이 가능

인터넷을 통한 전자 입찰, 3일간 입찰 가능 (수요일 오후 5시까지 보증금 납부 완료해야 함)

 

◆ 다음 매각기일까지의 기간과 가감률 

경매는 한달 간격으로 20~30%씩 차감

vs. 공매는 1주일 간격으로 10%씩 차감 (50%가 되면 새로 매각가격을 정해 다시 매각절차 진행(1~2개월 소요)

 

* 압류의 원인인 조세채권보다 선순위 채권이 있는 경우, 선순위채권과 체납처분비를 합산한 금액 이하로는 유찰 불가 (무잉여)

 

◆ 보증금 제공 방법

경매와 공매 입찰보증금은 '최저가의 10%'로 동일 (10% 이상 납부하면 됨)

 

◆ 잔금납부방법

경매는 낙찰일에서 2주 경과 후 잔금기일 정해짐 (기간내 미납시 낙찰금액의 연 20%에 해당되는 연체이자 부담)

공매는 개찰일에서 3일 이내 매각결정, 매각결정일부터 잔금납부 가능

(잔금납부기한에 납부하지 못했을 경우 추가로 10일이 더 주어짐, 추가기간에 납부하여도 연체이자 없음)

 

◆ 명도절차

공매는 인도명령 제도가 없어 점유자가 합의가 안될 경우 명도소송 제기해야 함 (처리기간 길어짐)

→ '내용증명', '점유이전금지가처분'을 잘 활용해야 함

 

◆ 임차인 등 이해관계인의 배분요구 신청

배분요구 종기 전에 최선순위 전세권자 및 선순위임차인도 배분요구를 해야만 배분받을 수 있음

(배분요구에 따라 매수인의 인수 부담이 달라지는 경우 종기일 이후 이를 철회하지 못함, 임차인은 배분요구종기일까지 대항력을 유지해야 만 배분에 참여 가능)

 

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4. 재테크 실천 포인트

 

1. 직장인의 경우 경매에 참여하려면 법원을 방문해야 하는 번거로움이 있지만, 공매는 전자입찰이 가능해 참여가 용이하다. (공매에 도전해 보자~)

 

2. 공매는 명도시 인도명령제도가 없는 점, 경매에 비해 정보가 부족한 점 등 어렵게 느껴져 경쟁이 덜 치열하여 낙찰률이 더 낮은 경우가 많다. (공매의 단점을 장점으로 바라보고 접근한다면 높은 수익률을 거둘 수 있다는 것, 기억하자!)

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(여기서 잠깐!) 공매의 시작은 '온비드 사이트' 접속부터~~^^*