부동산 공매의 기술(송희창 저)_공매부동산 검색 요령

 

1. 읽은 날 : '22. 8. 2(화)

 

2. 읽은 부분 : 2장. 공매부동산 검색 요령(p.84 ~ 135)

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3. 주요 내용

 

01. 온비드 회원가입

회원가입을 해야 감정평가서, 입찰내역 등 상세내역 확인 가능

 

공매 입찰시에는 범용공인인증서가 필요하므로 추가로 인증서 등록하기

(은행 홈페이지 혹은 타 공인인증기관에서 발급받아 '온비드'에 등록)

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02. 온비드 물건검색 방법

1) 처분방식 

매각 : 압류, 수탁, 국유재산 중 매각되는 물건에 입찰할 때 사용
임대 : 공사재산, 국유재산의 공매공고에 명시된 기간 동안 임대를 할 수 있는 물건 입찰 시 사용

 

2) 물건명

특정 물건을 찾고 싶을 때 건물 명칭을 별도로 입력

 

3) 물건관리번호

공매물건은 고유의 관리번호가 부여되며, 이 번호를 알고 있다면 검색 가능

 

4) 입찰기간

기본 7일로 설정되어 있으며. 약 1~2개월로 설정하면 공매 매각 예정물건의 거의 다 검색 가능함

 

5) 최저입찰가 / 감정평가금액

최저입찰가(혹은 감정평가금액) 조건을 설정하여 검색할 때 사용

 

6) 용도 선택

토지/주거용 건물/상가용 및 업무용 건물/산업용 및 기타특수용 건물/용도복합용 건물로 분류

 

7) 유찰횟수

공매는 유찰횟수가 많아도 무잉여가 예상될 경우 새로 매각가격을 정할 수 있어 다시 최초감정가로 나올 수 있으므로, 최저입찰가율로 조회하는 것이 더 정확함

 

8) 공유자 여부

공개물건이 지분인 경우 중 공유자우선매수신고가 되어 있는 물건을 검색할 때 체크 (지분물건에 관한 검색조건 아님)

 

* 조회수로 해당 물건의 인기도를 가늠할 수 있음 (보통 100~300번 조회가 되고, 그 이상이면 인기가 높다고 볼 수 있음)

 

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03. 물건 검색 시 반드시 확인해야 할 사항

1) 물건 정보

:: 용도 / 면적

물건의 용도(아파트)와 대지지분, 건물지분에 대한 확인이 가능 (건물지분에 표시되는 면적은 분양면적이 아닌 전용면적으로 표기됨)

 

:: 감정평가금액 및 입찰사항

* 감정평가일이 상당한 기간이 흘렀을 경우나, 불황기에 감정평가를 한 경우 시세 상승 및 회복된 가격이 반영이 안된 경우가 있으므로 이 부분이 기회가 될 수 있음

 

:: 위임기관 / 담당부서

위임기관에서 한국자산관리공사에 공매를 의뢰

담당자 정보의 연락처로 문의하면 공고상 기재되어 있지 않은 부분에 대한 질문 가능

(체납금액, 임대차에 관한 사항, 선순위임차인이 있을 경우 조세채권의 법정기일 등등)

* 중요한 내용이므로 뒷부분에 따로 설명 예정

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2) 입찰이력

대금미납된 내역이 있을 경우 당해세가 많거나, 조세채권의 법정기일이 빠른 경우, 선순위 임차인 등 권리상 하자가 존재할 가능성이 높으므로 철저하게 확인 후 입찰 참여해야 함

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3) 압류재산 정보 (★중요★)

:: 임대차 정보 / 등기사항증명서 주요 정보

임차인의 대항력 유무 확인, 배분요구 여부 확인 (배분요구 유무에 따라 명도의 난이도 결정)

등기사항증명서 주요정보를 확인하되, 별도로 등기부등본을 발급 받아 권리분석을 하는 습관 갖기

 

:: 공매재산에 대하여 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것

낙찰자에게 인수되는 지상권, 유치권, 분묘기지권 등이 기재됨 (입찰 전 반드시 확인 필수)

 

:: 유의사항

경매에 비유하면 '매각물건명세서'의 역할, 입찰 전 확인 필수

* 입찰정보탭의 '공매재산명세'에서도 확인 가능함

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4. 재테크 실천 포인트

 

1) 공매 물건 검색시 확인 포인트를 잘 체크해두고, 물건 검색시 눈여겨 보는 습관을 갖자.

2) 나만의 물건 검색 방법을 익혀 효율적으로 검색하는 노하우를 기르자.

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(여기서 잠깐!)

 

:: 낙찰을 잘 받는 방법

물건을 검색하는 기준부터 달라야 한다

 

1) 투자란 장점을 고루 갖춘 부동산을 사는 것이 아니다

더 많은 수익을 안겨줄 수 있는 부동산 : 1등 입지보다는 2~3등 입지에서 더 높은 수익을 얻는 경우가 많음

 

2) 유찰의 원인부터 분석하라

일단 유찰의 정확한 원인을 파악하는 것에 집중 (그다음 해결방안 찾기)

 

3) 현재 모습보다 바뀔 모습을 상상하라

단점으로 인해 조금 더 저렴한 가격에 살 수 있다는 역발상 필요

 

4) 100% 확신 후 입찰하면 떨어질 확률이 높다

많은 입찰자들이 쉽게 정보를 취득할 수 있는 물건에선 큰 수익을 얻기 힘듬

 

5) 난이도와 수익률이 반드시 비례하지 않음

고수는 어려운 물건을 해결할 수 있는 사람이 아니라, 꾸준하게 수익을 올릴 수 있는 사람

기왕이면 쉬운 물건으로 수익을 올리는 게 좋음

 

6) 해당물건의 숨은 이해관계를 파악하라

그 부동산과 관련해 얽혀있는 숨은 이해관계 읽어내기

 

7) 조사는 남들보다 일찍 시작하라

정보 구하기가 훨씬 수월, 의외의 큰 수확을 거둘 수 있음

 

8) 판례와 실전을 별개로 생각하지 마라

이론과 실전의 두 바퀴를 동시에 돌려야 투자라는 마차를 잘 돌릴 수 있다

 

9) 물건종별의 특징을 이해하고, 한 분야에 전문성을 갖춰라

물건종별의 특징, 그 분야의 임대 및 매매가 어떻게 이뤄지고 있는 지 확인할 것

 

10) 엑셀과 기존 낙찰가는 참조만 할 뿐 맹신하지 마라

많은 데이터들을 최대한 참조하되, 투자자 자신의 본능적 감각이 마지막 히든카드임을 명심

 

11) 불확실성에 대한 결단이 필요하다

어느 정도 준비가 되었다면 다소 불안한 마음이 들더라도 실전에 과감히 투자할 수 있는 용기와 결단 필요