부동산 공매의 기술(송희창 저)_공매부동산의 권리분석 요령

 

1. 읽은 날 : '22. 8. 3(수)

 

2. 읽은 부분 : 3장. 공매부동산의 권리분석 요령 (p.138 ~ 169)

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3. 주요 내용

 

01. 권리분석이란?

부동산을 매입하기 전에 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것

 

* 공매의 경우 대부분 조세채권에 의해 진행되는 절차여서 권리분석 외에도 배분절차 등에서 보이지 않는 함정이 있을 수 있으므로 그 부분만 체크하면 실전에서 실수하는 일은 없을 것이다.

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02. 공매물건의 4단계 권리분석 요령

1단계 : 말소기준권리 찾기
2단계 : 등기부등본상의 권리분석
3단계 : 임차인(점유자) 분석
4단계 : 매각조건 및 배분금액 확인

 

:: 1단계 : 말소기준권리 찾기

등기부등본상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면 공매로 처분되면서 말소기준권리를 포함하여 소멸

 

말소기준권리가 될 수 있는 것들

근저당, 압류, 가압류, 경매기입등기(등기부상 '강제경매개시결정' 또는 '임의경매개시결정'), 담보가등기(등기부상 '소유권이전청구권가등기')

 

* 갑구, 을구에 있는 모든 권리를 나열하여 말소기준권리가 될 수 있는 권리들 중 최선순위에 위치한 권리가 말소기준권리가 됨

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:: 2단계 : 등기부등본상의 권리분석

말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인하는 단계 

* 등기부상 권리 중 인수되는 권리
전소유자의 가압류(공매 매각시 자산관리공사에서 소멸주의, 인수주의를 택했는지에 따라 결정)
배분요구하지 않은 선순위전세권(최선순위임차권은 배분요구를 하지 않아도 배분됨)
선순위지역권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기 등

* 등기부상의 권리는 아니지만 인수되는 권리
배분요구하지 않은 대항력 있는 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 그외 해당부동산의 공법적인 제한사항 등

* 대부분의 경우 말소기준권리를 찾고나면 깨끗하게 말소되는 물건들이 많으므로, 인수되는 권리에 관한 것은 추후 도전

* 낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분이 '매각조건'에 기재되므로 입찰 전 확인 가능하며, 만약 기재되지 않았다면 그 사유로 '매각결정취소' 신청도 가능

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:: 3단계 : 임차인(점유자) 분석

공매공고의 '임대차정보'에 임차인의 보증금액과 확정일자가 있다면 배분요구를 한 것

(전입일자만 기재되어 있다면 배분요구를 하지 않은 것)

* 담당자에게 전화로 다시 한번 확인하는 습관 갖기

 

1) 전입세대주가 없는 경우

임대차정보가 빈칸 (세입자가 없는 공실 상태이거나, 간혹 채무자 점유)

 

2) 전입세대는 있으나 배분요구를 하지 않은 경우

이름과 전입일만 기재 (보증금, 확정일자는 공란)

* 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 경우 임대차계약 체결 여부 등을 확인 후 입찰해야 함

 

3) 전세권이 기재되어 있는 경우

전세권 금액과 내역 기재 (배분요구를 했는지 담당자에 정확히 확인해 보기, 배분요구를 안한 경우 '유의사항'에 인수사항으로 기재)

 

4) 임차인이 여러 명일 경우

각 임차인별 기재사항을 확인하여 판단하면 되며, 배분요구를 하지 않은 선순위임차인이 있는 물건 중 임차인의 보증금을 인수하고도 수익이 예상되거나, 허위임차인임이 명확하게 판단되는 경우 입찰해도 됨

* 등기부상 권리분석으로는 문제 없으나, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 있는 경우 미배분금액이 발생되어 그 금액을 인수해야 하는 경우가 종종 발생되므로, 조세채권의 법정기일을 반드시 체크해야 함 (뒤에서 설명)

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:: 4단계 : 매각조건 및 배분금액 확인

1) 해당 공매물건의 권리 상 하자에 대한 유의사항

2) 권리상 하자가 아닌 부동산 현황상 차이점 및 매각조건에 관한 유의사항

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4. 재테크 실천 포인트

 

공매의 권리분석 4단계 절차를 기억하고, 절차에 따라 꼼꼼하게 권리분석을 하는 습관을 들이자.

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(여기서 잠깐!)

 

조세채권의 법정기일 : 네이버 블로그 (naver.com)

조세채권의 법정기일

 

주택임차인이 부동산등기부상 선순위 (가)압류 채권, 물권 등이 없이 점유를 하고 전입신고를 하면 대항력이 생긴다. 이에 더하여 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 경매시 배당신청하면 우선변제권이 생긴다. 지역에 따라, 민법 개정시기에 따라 보호되는 임차보증금범위가 다르지만 소액임차인에 해당하면 최우선변제권을 가진다.

조세채권의 우선권에 의해 조세채권은 원칙적으로 납세자의 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. (국세기본법 제35조1항, 지방세법 제31조1항) 당해세는 별론으로 하고 조세채권의 법정기일이란 납세의무자가 과세표준과 세액을 신고하여 조세채무가 확정되는 경우의 '신고일'이나 지방자치단체가 결정 부과하는 경우 '납세고지서 발송일'이다.

대항력과 확정일자 받은 임차인이 배당신청을 하면 배당순위에 따라 배당받게 되는데 조세채권의 법정기일(배당기준일)이 우선변제권을 획득한 시기보다 앞서는 경우에, 임차보증금은 배당순위에서 조세채권보다 후순위로 밀리게 되므로 경매에서 주의를 기울여야 한다. 조세채권의 법정기일은 일반인이 알 수가 없기에 임차인이 전입신고 후에 조세의 압류등기가 되었더라도 법정기일은 그에 앞설 수 있기 때문이다. 그래서 현명한 임차예정자는 중개사로부터, 임대인으로부터 국세 지방세 완납증명서를 요구하여 밀린 체납금이 있는지 확인할 필요가 있다.

/이영옥 법무사·경기중앙지방법무사회 화성지부