딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿 (김세희(세빛희) 저)_ 사이클을 알면 절대 실패할 수 없다

 

1. 읽은 날 : '22. 9. 2(금)

 

2. 읽은 부분 : 사이클을 알면 절대 실패할 수 없다. (부록 : [실전사례] 3천만으로 투자하기) (p.158 ~ 190)

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3. 주요 내용

 

:: 지역별 사이클 확인 및 투자 방법

공급이 많은 지역의 경우, 사람들이 집을 사는 걸 두려워 하게 됨

 

→ 전세가격지수가 매매가격지수보다 먼저 상승

 

→ 전세수요가 받쳐주면서 전세가와 매매가의 차이가 줄어듬 (매수 타이밍)

 

→ 최근 청약 경쟁률, 미분양 물량, 입주 물량을 체크하면서 타이밍 노리기

 

→ 매매가격지수가 상승하는 것을 확인 후 매수 (늦지 않음)

 

* 대세상승기는 매수하는 시기 (너무 많이 오른 것은 아닌지 다른 지역과 비교 필요)

 

공급은 가장 먼저 전세가에 영향을 줌

공급이 많아지면 전세가격지수 하락 

 

→ 전세가격지수 하락 시 매도타이밍을 잡아야 함 (매매가격지수도 하락으로 전환됨)

 

내가 가진 자금으로 투자할 수 있는 최선의 아파트를 선택하세요
(3천만원이 있다는 가정 하에 지방 소도시 투자해보기)

 

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:: [실전사례] 3천만원으로 지방 소도시 투자

 

투자할 소도시 선택하기

 

소도시 투자는 인구가 25만 이상인 곳 선택하기 (군산, 익산 중 저평가된 '군산' 선택)

→ 군산의 미분양 물량, 입주 물량 확인

→ 군산의 최근 청약 경쟁률 확인 (특별공급 청약접수 현황이 특히 중요)

→ 평당가가 가장 높은 아파트부터 정렬 후 다음 정보 체크

• 매매, 전세 호가
• 최근 실거래가
• 1년간 상승률

→ 투자금 3천만원으로 투자 가능한 아파트 추린 후 선택

 

투자 수익률 예상해보기

 

수익률 계산을 위해서는 군산의 랜드마크 아파트와 비교

→  현재 랜드마크 아파트 시세의 몇 퍼센트 정도에 해당하는지 확인 (64%)

→ 군산과 비교대상이 되는 진주 아파트 랜드마크 아파트들과 가격 비교 (얼마나 상승할 수 있을지 예상해보기)

→ 군산 랜드마크아파트의 상승 가능한 예상 가격에 64%를 곱해 투자할 아파트의 수익률 계산

 

네이버부동산에서 매물 찾기 (손품)

네이버부동산에 나온 매물 정리 : 매매가, 전세가, 층, 향, 최근 실거래가, KB시세 등

부동산 중개소 상호와 연락처

저렴한 매물을 발견하면 중개소에 연락하기

 

부동산 중개소에 전화해서 원하는 정보를 얻는 방법
(금방 살것처럼 질문, 투자자임을 솔직하게 밝힌다)

 

1) 가장 중요한 게 전세 상황 : 전세보증금으로 매도자에게 잔금을 지급하여야 함

전세 물건이 많은지 네이버부동산에서 확인, 전세가 잘 맞춰지는지 중개소 소장님에 질문

 

2) 비슷한 투자처가 있는지도 체크

 

3) 마음이 잘 맞는 소장님이 있다면 직접 찾아가서 상담 (미리 예약해두기)

 

현장 임장 및 최종 매물 결정하기 (발품)

 

부동산 중개소부터 방문하지 말고, 그 지역이 처음인 경우 랜드마크 아파트부터 확인해보기

 

▶ 중개소 방문 시

소장님께 입지 설명 요청, 미리 생각해 둔 질문 하기, 현재 나와 있는 매물의 매매가와 전세가 메모,

전세는 잘 맞춰지는지, 투자자들이 많이 오는지, 실거주자가 거래를 많이 하는지 등 현지 분위기 확인

 

→ 바로 결정하지 말고, 가족들과 상의하겠다고 얘기하기 (부동산 몇군데는 필수)

 

→ 집이나 조용한 곳에서 정리해보고, 다시 연락 후 직접 집을 꼼꼼히 보고 최종적으로 결정 

 

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4. 재테크 실천 포인트

 

1) KB주간시계열 보는 것을 습관화 하고, 전세가격지수가 상승하는 곳을 눈여겨 보자.

 

2) 준비된 투자를 할 수 있도록 관심 지역을 넓히고, 주말을 이용해 미리 손품이나 발품 임장을 하는 습관을 들이자.

 

 

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