10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(김재수(렘군) 지음)_절대 손해보지 않는 5가지 노하우

 

1. 읽은 날 : '22. 9. 23(금)

 

2. 읽은 부분 : 절대 손해보지 않는 5가지 노하우 (p.61 ~ 82)

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3. 주요 내용

 

01. 일단 집 한 채는 장만하고 보자

 

지금까지 대한민국 부동산 흐름은 우상향이었다

 

내가 산 집의 가격이 떨어진다고 해도, 폭락이 아닌 이상 임차인으로 살 때와 비교해보면 본전.

(월세, 전세 (기회비용), 은행(돈을 다르게 활용했을 때 벌 수 있는 모든 기회 박탈)도 비용이 발생)

내집 마련시 거주의 안정감으로 하는 일에 집중할 수 있는 효과를 얻을 수 있음.

 

→ 내 집 마련할 생각이 있고, 여건이 된다면 빠르면 빠를수록 좋다

 

아파트 가격이 하락한 기간은 상승한 기간에 비하면 정말 짧은 기간임 

전세가격도 일시적으로 하락한 기간 외에는 줄곧 상승 (전세가격은 사용에 대한 가치이므로 거품이 없다)

 

→ 여유가 된다면 내 집 마련은 일찍 할수록 좋다. 고기도 먹어본 사람이 잘 먹는다^^

 

 

내 집 마련을 고민하는 사람이 반드시 알아야 할 3가지 원칙

 

1. 가격을 보지 말고 지역을 보라

주택이라는 나무만 보면 오를지 내릴지 알 수 없다. 나무(주택)보다 숲(지역)을 먼저 봐야 한다.

부동산이 주식과 다른 점 : 지역성

→ 부동산을 공부하지 말고 지역을 공부하라. 지역의 입지가 좋아질 여지가 있는지 체크하는 것이 우선

 

2. 토지의 희소성을 보라

아파트는 토지 비용이 절반을 차지하고, 절반은 건축비와 부대비용

: 신축아파트의 경우 인건비, 자재비 인상, 토지 시세 인상으로 가격이 상승할 수밖에 없음

 

건물가격은 감가상각? 아주 느린 속도로 조금씩 빠짐 (약 30년이 되면 제로)

but 토지가격은 상승, 입지가 좋은 곳은 상승폭이 큼(강남 재건축아파트가 비싼 이유)

 

* 대지지분이 너무 적은 부동산은 사면 안됨 : 오피스텔, 도시형생활주택 등

 

3. 내 집 마련의 의미를 이해하라

내 집 마련을 하는 사람은 가격의 오르내림보다 내 집이 주는 효용성에 높은 점수를 준 것

내 집 마련을 하지 않는 사람은 미래를 안다고 생각. 이들에게 집은 재테크로서의 비중이 더 큼

자동차와 비교해보면, 차보다 더 많은 시간을 보내는 집 대신 차를 사는 것은 맞지 않음 (차는 사자마자 가격 하락)

 

"주택, 길게 보면 지금이 가장 저렴하다."

 

 

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02. 절대 손해 보지 않는 5가지 노하우

* 부동산 고점을 알 수 있는 방법

 

가구 소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자

PIR이란? 주택 가격이 가구의 연간 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수

비슷한 입지끼리 비교해 PIR이 낮다면 저평가 되었다고 볼 수 있음

과거와 현재의 PIR을 비교해보는 것도 의미 있음  (과거에 비해 수치가 과하다면 매수 안함)

* 지역별 PIR 데이터 : 주택금융공사에서 확인 가능

 

오랜 기간 올랐다면 의심하자

관심있는 아파트 시세를 살펴보고, 너무 긴 기간 올랐다면 유의하자.

* 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 상승하는 경향

 

상승폭이 크지 않다면 더 오를 가능성도 있음. (기간보다 상승률이 중요)

 

4년간 상승률 40% 이상이라면 주의하자

4년 이내 최저 가격 대비 100퍼센트 정도 오르면 보합기 맞이

저자의 경우 보수적으로 상승률이 50%를 넘으면 매수보다는 매도하는 쪽으로 방향 잡음 

 

매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우

4년전 가격 대비 상승률이 50%를 넘는다고 가정

실사용의 가치인 전세가는 그대로인데, 수요의 몰림으로 매매가격이 오른 것이므로 그만큼 거품이 생기고 있는 것

 

대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라

대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 공통점 : 부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오름

* 주변에 이들 아파트까지도 가격이 많이 올랐다면 고점일 확률 높음

 

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4. 재테크 실천 포인트

 

1) 부동산은 장기적으로 우상향, 내 집 마련이라면 시기를 고민하기보다는 아파트보다는 지역을 우선적으로 검토해 입지 괜찮은 곳에 주택을 마련하자.

 

2) 부동산 하락신호가 나타나지 않아 고점에 사서 물리는 경우를 예방하는 5가지 노하우를 숙지하여, 안전한 투자, 잃지 않는 투자를 하자.