10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(김재수(렘군) 지음)_부동산 하락 신호와 사이클

 

1. 읽은 날 : '22. 9. 26(월)

 

2. 읽은 부분 : 부동산 하락신호와 사이클 (p.83 ~ 93)

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3. 주요 내용

 

01. 부동산 하락 신호

* 상승할 시기를 알 수 있다면 좋겠지만, 하락할 시기를 먼저 아는 것이 더 중요

(공격보다 수비가 먼저)

 

미분양이 증가하기 시작한다

입지가 안 좋은 곳에 발생하는 미분양은 흔한 일이니 대수롭지 않게 여길 수 있다.

 

but, 입지가 좋은 곳임에도 미분양이 발생한다면,

수요 대비 공급 과잉이고, 수요가 절대 부족한 상황이라는 것을 인지해야 함

 

입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다

미분양이 발생하기 전 청약경쟁률로 미리 감지 가능

 

* 입지가 좋은 곳의 청약 신청자가 적다면, 입지 안 좋은 곳은 미분양 발생 확률 높음

입지 좋은 곳의 경쟁률 확인 필요

 

성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다

평소 거래가 꾸준하던 구축아파트가 성수기(10월 ~ 2월)에도 거래가 잘 안되고 매물이 쌓임

부동산 중개소에 매물이 나온 시기, 최근 가격을 낮춰도 안나가고 있는지 확인 필요

 

전세가 남아돈다

주위에 택지개발지구, 신도시 등 입주가 몰린 경우는 전세 매물이 많은 것이 당연.

인접 지역 분양권에 프리미엄이 붙었다면 부동산 경기가 아직 살아있다는 뜻.

 

* 문제는 주위에 공급이 많지 않은데도 전세 매물이 쌓일 때

 

앞으로 예정되어 있는 공급이 많다

공급물량이 많다면 일차적으로 전세가에 영향, 미분양이 발생할 소지가 있다면 매매가에도 영향

공급이 많다고 항상 문제가 되는 것은 아니므로 앞의 4가지 요소를 함께 체크해야 함

 

*  5가지 신호 중 3가지 이상 해당한다면 부동산이 하락신호를 주고 있는 것

 

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02. 사이클을 알면 고점에 사도 걱정이 없다

* 부동산 상승기와 하락기에 나타나는 공통된 패턴이 있음.

 

부동산 자체의 가치가 아닌 그것을 바라보는 사람들의 시선과 행동으로 가격이 오르내리는 것

 

부동산의 사이클

 

:: 하향기에 나타나는 패턴 (하향기)

가끔 나오는 급매물만 거래, 건설사는 분양을 미룸, 매매가는 하락

 

공급이 없던 지역의 경우 매매가는 하락하지만 전세가는 상승

기존 공급물량이 소화되지 않아 미분양이 쌓인 경우 매매가와 전세가가 동반 하락

 

:: 바닥을 다지고 상승하기 전 (하향기 →  회복기)

한동안 입주가 없는 시기, 기존에 발생한 미분양이 조금씩 감소, 기존 아파트 거래 조금씩 활기

집을 사려는 수요는 여전히 부족해 가격이 상승하지는 못함.

 

공급은 부족하고 임차수요가 많아 전세가 부족해짐, 전세가율 상승 시작

 

:: 매수와 매도가 혼재하는 시기  (회복기 →  상승초기)

집을 사기 좋은 시기

가장 쉽게 살수 있고 팔기에 부담 없는 구축 아파트 선호 (구축아파트 전성기)

 

공급이 부족한 지역을 중심으로 매매가와 전세가 상승

 

* 투자자들은 움직이나, 실거주자는 망설이는 시기

 

:: 상승의 신호탄, 분양권 프리미엄 (상승초기)

구축아파트 가격이 오르기 시작하면 새아파트에도 관심을 가지기 시작

입지가 좋은 구도심에 입주하는 새아파트, 신도시나 택지개발지구의 분양가 프리미엄 상승

이후 분양 단지들의 경쟁률 높아짐

 

* 구축아파트 및 분양권 종목의 투자 타이밍

 

:: 대세 상승 (대세상승기)

분양권이 과열되면 다음은 재건축, 재개발 차례

분양권 당첨이 하늘의 별따기가 되므로, 분양 전 입주권을 확보할 수 있는 재건축, 재개발에 수요 몰림

재건축이 먼저 오르고 재개발이 뒤늦게 상승 (재건축이 입지와 환금성이 더 좋음)

 

* 똘똘한 입지의 재건축, 재개발 투자에 좋은 타이밍

 

:: 상승의 확산   (대세상승기  → 후퇴기[고점 직전])

사람들이 슬슬 하락을 걱정하기 시작.

주상복합, 나홀로아파트가 관심을 받게 됨. 하락폭이 컸던 대형아파트로도 불이 번짐

 

* 입지 좋은 대형아파트의 투자타이밍

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진입 시점별 최적의 대처법

자신이 거주하는 곳의 사이클이 어디쯤인지 체크해보기

 

가격이 오르는 순서 : (구축)아파트 → 분양권  → 재건축  → 재개발  → 주상복합

 

비인기 지역의 주상복합, 나홀로 아파트까지 올랐다면 고점으로 향하고 있는 시기라고 봐야 함

→ 수익을 실현할 것은 하고, 장기로 보유할 것은 보유하는 자신만의 포트폴리오 구상 필요

 

* 이론을 알고 있다고 전문가가 되는 것이 아님. 실제 현장의 움직임을 체크해야 함. 

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4. 재테크 실천 포인트

 

1) 관심지역의 부동산이 하락 신호를 보이는지 체크해보기 : 고점에 사는 일을 방지할 수 있다

 

2) 해당지역이 부동산 사이클 상 어디에 속하는지 알아보고, 시기별로 대처하기

(매수할지 매도할지 / 매수한다면 무엇을 매수할지 / 매도한다면 무엇을 매도하고 무엇을 장기로 보유할지 등)