부동산 시장 환경의 이해 (부동산 투자 수업(기초편), 정태익 저)

 

1. (다시) 읽은 날 : '22. 6. 23(목)

 

2. 읽은 부분 : 6부. 부동산 시장 환경의 이해

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3. 주요 내용

 

23. 한국 부동산은 일본을 따라갈 것인가

일본의 부동산 버블은 스케일 자체가 다름.

(플라자 합의로 엔화가치가 상승, 수출이 어려워지면서 내수에 집중, 일본 내 많은 돈이 풀리면서

자산 가치 상승이 일어난 것, 1990년부터 20년간 자산 시장의 암흑기를 겪음 : 잃어버린 20년)

 

투자자는 언제, 어떤 상황에서든 투자를 고민해야 함.

* 하락장에도 오르는 지역이 있고, 상승장에도 하락하는 지역이 있음.

투자자는 문제가 생기면 어떻게 돌파해야 할지 고민하고 답을 찾는 사람, 즉 '문제를 스스로 해결하는 사람'

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24. 인구 감소가 집값 폭락을 야기할 것인가

 

1) 인구가 감소되는 지역의 인프라는 멈추기 시작한다

인구 감소는 수도권, 대도시의 인구 밀집을 초래해 수도권 주택 가격 상승의 요인이 될 것

 

2) 좋은 집에 전월세로 살기도 힘들어진다

인구가 줄어들어도 인기 지역은 오히려 수요가 증가하고, 전월세 물량 자체도 감소할 것

→ 대도시 중심지에 사람들이 선호하는 주택을 빨리 마련하려고 노력해야 함

 

3) 전체 인구는 줄어들어도 도심의 가구 수는 늘어난다

최근 1인 가구의 폭발적 증가, 통계청 자료에 따르면 2020년 약 2,035가구에서 

2030년에는 2,204만 가구, 2040년에는 2,265,만 가구로 늘어날 것

인구감소는 부동산 시장의 양극화를 불러올 것, 조금이라도 빨리 더 좋은 곳을 선점해야 하는 이유

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25. 부동산 규제에 대처하는 현명한 투자자의 자세

진보냐, 보수냐가 중요한게 아님(대체로 진보정권은 규제, 보수정권은 완화했지만 시기적인 우연일 뿐) 

부동산 시장이 상승장이면 규제, 하락장이면 완화

→ 규제의 방향을 가늠하고 적절한 대응법을 찾아야 함

 

1) 대출 규제 : 부자를 겨냥

대출을 규제하면 다주택자들이 집을 더 늘리기가 힘들어져 집값 상승 속도가 늦춰짐

 

2) 거래 규제 : 거래 자체를 막아 수요을 줄이거나, 가격 상승 속도를 늦춤

분양권 전매 제한, 조합원 입주권 전매 제한, 청약 기준 강화, 전방위적인 세무조사 등

 

3) 가격 규제 : 새로 짓는 집을 싸게 공급

분양가 상한제, 재건축/재개발 규제 (차익을 많이 남길 수 없도록 함)

 

4) 세금 규제 : 집값을 잡으면서 세수까지 확보

다주택자 중과 정책 등

 

규제만으로는 문제 해결이 안되며, 엄청난 부작용 초래 (오히려 집값을 부치기기도 함)

정부는 부동산 시장의 급격한 하락을 원하지 않음 (세수를 확보해야 하기 때문)

*현명한 투자자라면 시장 상황과 흐름을 잘 파악하여 대응할 방법을 찾아내야 한다

 

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26. '똘똘한 한 채', 여전히 유효하다

* 똘똘한 한 채에 대한 정의 

내가 살 수 있는 최선의 한 채
부동산 하락기에도 영향을 크게 받지 않는 한 채
내가 실거주 가능한 집
(실거주를 하든 투자를 하든 반드시 그 지역에서 선호도가 높은, 거주 가능한 곳을 사야한다는 의미)

 

1) 집값에도 부익부 빈익빈이 있다

서울,수도권 쏠림 현상

부동산 거래량 지방은 17% 증가, 수도권은 2% 하락했으나, 같은 기간 상승률은 수도권이 지방의 2배

 

2) 각종 세금 부담으로 한 채에 집중하는 것이 낫다

 

3) 누구나 좋은 집을 선호한다

입지와 인프라는 단시간에 바뀌지 않는다

 

부부의 연 소득이 7천만원이라면 그 10배인 7억원 정도의 집을 투자 한계로 잡기.(무리한 투자는 위험)

현재 내가 가진 자산으로 가장 큰 수익을 낼 수 있는 투자를 시작해 돈을 불려가고,

그렇게 불린 돈으로 다음 기회를 만들어야 함.

내 능력 안에서 최선의 결과를 내고 그것을 반복하는 것, 이 원칙을 잊지 않고 투자를 이어가는 것이 가장 중요

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27. 서울 외곽 vs. 경기도 중심지, 어디가 좋을까

지역 그 자체를 두고 따져봐야 함. 단순히 서울이면 더 좋다는 식으로 분석하는 것은 곤란

(서울과 경기도는 하나의 생활권)

 

사람들이 선호하는 요소를 더욱 많이 갖춘 곳은 어디인지 잘 고려해서 판단할 것

(직주근접, 인프라와 여가생활, 학군과 학원, 안전과 편리함, 우월감)

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4. 재테크 실천 포인트

 

엄청난 부동산 폭등 후 폭락이 올 것이라 막연히 걱정하고, 인구 감소, 규제책 등으로 가격이 하락할 것이라

단순히 생각하기보다는... 시장 상황, 흐름을 파악하고 이에 대응하는 투자자의 자세를 갖자.

 

똘똘한 한 채 전략은 당분간 유효할 것으로 보이므로, 내가 투자할 수 있는 최선의 부동산이 무엇인지,

내가 무리하지 않고 투자할 수 있는 금액은 얼마인지 잘 따져보고 투자하자.

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(여기서 잠깐!)

2022년 기준 일반 매매로 투자한다면 지방 소도시 아파트일지라도 최소 5천만원 정도는 보유해야 가능해요.

투자금이 3천만원인 경우는 경매로 접근할 수 있어요.

 

* 소액 투자시 고려사항

1) 남들이 기피하는 곳이라 수요가 적지만 경쟁도 적은 곳
2) 시세보다 싸게 살 수 있어야 함
3) 시세는 오르지 않더라도 임차인을 들여 빌려줄 수 있어야 함

 

오랜 시간 돈만 모을 것이 아니라, 내가 지금 살 수 있는 물건을 사서 돈을 버는 방법도 있어요.

돈을 모으면서 열심히 공부하다 보면 기회를 찾을 수 있습니다.