부동산 투자 수업(실전편)_성공하는 인생을 위한 투자 플랜 (정태익 저)

 

1. (다시) 읽은 날 : '22. 6. 24(금)

 

2. 읽은 부분 : 7부. 성공하는 인생을 위한 투자 플랜

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3. 주요 내용

 

28. 전 재산 1억, 내 집 마련과 투자 중 무엇이 정답인가

각자 처한 상황을 파악하고, 목표를 세우는게 우선.

 

다주택자 규제가 강한 상황에서는 투자와 실거주를 구분하는 것이 무의미

실거주할 집을 먼저 사서 주거 안정성과 동시에 집값 상승도 기대 (실거주와 투자를 동시에!)

 

1) 당장 실거주가 필요한 경우, 주택담보대출을 활용하여 내가 살 수 있는 제일 좋은 주택을 매수

  (무주택자인 경우 대출이 수월, 특히 6억 이하의 저가 주택)

2) 지금 실거주할 필요가 없다면, 미래에 살고 싶은 집을 전세레버리지를 활용해 구입

   (전세가와 매매가의 차액으로 집을 매수하고, 실거주 시점에 '전세퇴거자금 대출'을 받아 임차인에 돌려줌)

나의 능력 안에서 레버리지를 최대한 활용해야 더 빠르게 자산을 늘릴 수 있음.(투자의 핵심!)

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29. 지금 전세금 빼서 다주택 투자를 해도 될까

상승기에는 다주택 투자를 피하라 (상승기일수록 똘똘한 한 채의 가격은 빨리, 더 많이 오름)

→ 저렴한 집을 여러채 갖고 있다고 해서 좋은 결과가 나오지 않음

다주택 투자는 하락기 또는 침체기에 하는 것이 유리 (부동산 규제 때문)

시장에 공포와 불안이 극에 달하고, 정부에서조차 다주택자를 권장할 때가 주택 수를 늘리기 가장 좋은 시기

→  저자는 이 시기에 지방아파트 여러 채를 전세 끼고 매수하여 큰 수익을 냄

무조건 개수를 늘리는 게 중요한 것이 아니라,
'내가 지금 어떤 포지션을 취해야 최대한의 레버리지를 쓸 수 있느냐'에 있음.

규제가 많은 현재는...
무주택자의 경우 레버리지를 최대한 활용해 똘똘한 한 채를 매수하고,
1주택자는 '갈아탈 수 있는 가장 좋은 집'을 알아보는 것이 좋음.
다주택자는 주택 수를 점차 줄여가며 똘똘한 한 채를 찾아가는 전략이 유리

* 시장의 흐름을 보면서 대응해 나가기.

 

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30. 적은 돈으로 투자 수익률을 높이는 방법

내가 '사고 싶은' 물건을 살 돈이 부족한 경우.. '내가 살 수 있는' 물건에 투자하면 된다.

 

적은 돈으로 시작하기에 가장 적합한 투자 방식은 '부동산 경매' (부동산을 도매가로 사는 방법)

시세보다 저렴하게 낙찰 받을 수 있고,

빌라, 반지하, 원룸 오피스텔 같은 '매력 없는 물건'에 투자해 수익을 낼 수 있음.

 

* 강력한 투자 마인드를 갖추었다면, 경매에 도전해 보기

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31. 손해 보지 않는 부동산 투자법은?

투자는 필연적으로 리스크를 짊어지는 행위 (리스크를 줄이는 방법은 있다!)

 

투자원칙 1 : '글자'에 기대지 말고 '현장'을 가라

진짜 부동산 공부는 현장의 '말'에 있다.
글 속에 갇혀 있지 말고, 세상 바깥으로 나와 현장에서 경험을 쌓아야 한다.
현장에서 느끼고 배울수록 부동산 투자의 성공 가능성을 높일 수 있다.

 

투자원칙 2 : 남들이 싫어하는 것을 대신하라

남들이 좋아할 것을 한발 앞서서 하는 투자 : 트렌드, 시대의 변화를 읽을 줄 알아야 함
남들이 싫어하는 것을 대신하는 투자 : 경매 투자, 낡은 빌라, 구축아파트 등
(매수를 꺼린다는 말은 상대적으로 가격이 싸다는 말, 시간에 투자하는 방법)

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4. 재테크 실천 포인트

 

현재 내가 최대로 활용할 수 있는 레버리지가 무엇인지를 고민해보고, 투자 실행하기

내가 사고 싶은 물건이 아닌, '내가 살 수 있는 물건'을 찾아보기

잃지 않는 투자가 되기 위해서는 늘 현장에 답이 있다는 것을 기억하고, 임장을 습관화 하기

 

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(여기서 잠깐!) 상활별 투자플랜을 살펴보아요~~

 

향후 집값이 상승할 것으로 예상된다면 구매 능력을 뛰어넘는 집을 매수하고, 실거주할 시기를 뒤로 미루는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다.

주택구매능력 = 대출 감당 가능액 + 기존 보유 자산
*  대출감당가능액 = 저축액*40%/대출이자 (1년 저축액의 40%를 원금과 이자로 상환한다는 가정)

오래 월세 살기가 부담스럽다면, 도시 외곽의 당장 실거주가 가능한 금액대의 아파트를 매수하는 선택지도 있어요. (단기적인 시세 상승을 노리고, 2년뒤 더 나은 지역으로 갈아타기)

 

현재 살고 있는 지역을 벗어나기 어렵다면 조금 저렴한 비아파트에 투자하는 방법도 있습니다.

(아파텔, 혹은 재개발 빌라)