나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다(잭파시(최경천) 저)_300만원이 전부였던 30대 직장인은 어떻게 부동산 투자를 시작했을까?(2)

 

1. 읽은 날 : '22. 7. 7(목)

 

2. 읽은 부분 : 1장. 300만원이 전부였던 30대 직장인은 어떻게 부동산 투자를 시작했을까? (2)

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3. 주요 내용

 

04. 돈이 없어서 부동산 투자를 시작했다

돈 없이도 집을 사는 1)무피와 2)플피 투자 전략을 연구함

 

Money Point 5

1)무피 투자는 '매매가 = 전세가', 2)플피 투자는 '매매가' < '전세가'로 세팅해
최대한 투자금을 줄이고 안전마진을 확보하는 투자전략을 뜻함

* 남들이 눈여겨 보지 않더라도 이후 가격이 상승할 여력이 있는 물건을 구하는 게 핵심

 

:: 부동산 투자에 성공하기 위한 세 가지 능력

 

☆ 부동산 투자에 성공하기 위해서는 정보력, 행동력, 자금력이 필요하다.

정보력 : 우리가 갖추어야 할 것은 누군가 잘 정리해놓은 정보 속에서 나에게 맞는 투자처를 찾아내는 능력

자금력 : 현금 자산뿐만 아니라, 대출, 전세금 등의 레버리지를 포함한 것.
투자 물건을 잘 셋팅해 놓으면 2년마다 전세금 증액이나 매도를 통해 다시 투자금을 만들 수 있다.
4년 정도만 꾸준하게 투자를 하면 앞서 투자한 물건들을 통해 마르지 않는 자금력을 얻을 수 있다.

행동력 : 수없이 쏟아지는 부동산 정보들을 분석하고 연구하며 나에게 맞는 투자처를 찾는 한편,
투자금 대비 수익금을 계산하는 훈련을 하면서 적은 투자금을 이용해 반복적으로 투자를 해봐야 한다.
(같은 목적을 향해 함께 뛸 러닝메이트를 만들거나, 나보다 먼저 자본주의 사회에서 승리한 멘토를 옆에 두기)

 

Money Point 6

부동산 투자에 성공하기 위해서는 정보력, 행동력, 자금력이 필요하다.
레버리지로 얻은 외부의 정보와 자금을 얼마나 잘 활용하느냐, 이를 위해 얼마나 꾸준히 공부하고 연구하느냐가 투자의 성패를 결정한다.

 

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:: 레버리지를 무서워하지 마라

돈이 없었기 때문에 더욱더 네이버부동산 매물을 미친 듯이 검색하여
수만 개의 물건 중에서 투자금이 필요 없는 물건을 찾기 위해 애썼다.
...
부동산 계약을 할 계약금 조차 없을 때는 전세가보다 매매가 낮은 물건을 찾기 위해
반년 동안 내내 검색만 한 적도 있다.

전세가격도 소비자물가지수 중 하나이므로 장기간으로 보면 우상향

역전세가 걱정된다면 시장의 평균치보다 다소 낮게 전세를 줘서 하락리스크를 방어하거나,

언제든 전세금 반환이 가능하도록 현금 비중 키우기.

개인투자자의 경우 매수를 할 때부타 2년 뒤의 공급량을 미리 체크해 엑시트 전략 세우기

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05. 10년 만에 50채의 집주인이 되려면?

:: 부동산 투자는 장기전이다

10년이 넘는 투자 계획을 세운 뒤 차근차근 자산을 늘려옴.

안전 마진 확보, 장기투자를 할 수밖에 없는 제약조건이 성공적인 투자를 할 수 있는 밑바탕이 됨

퇴사를 하고 싶다면 조급해하지 말고 우선 집의 개수를 늘려나가는 데 집중하라

 

:: 투자 상황판에 나의 자산 목록을 붙여라

서울 수도권 광역전철노선도를 붙여놓고, 여기에 내 집을 갖겠다고 계속 다짐함

지도 옆에 내가 산 부동산 정보들을 하나씩 붙여나감 (투자 상황판)

 

Money Point 7

내가 투자하는 지역을 한 눈에 볼 수 있는 지도.
자산 현황을 파악할 수 있는 투자 상황판 등 스스로 동기부여를 할 수 있는 나만의 투자 환경을 만들자.

투자 초기에는 1년에 한 두채 사는 것도 힘들었지만, 지금은 한 달에 한 두 채씩 매수하고 있다.
물건을 찾는 노하우가 쌓여 투자 대상도 빠르게 찾고, 투자 판단에 확신이 생기니 결정도 빠르게 내릴 수 있다.

:: 지금 할 수 있는 최선의 투자를 하라

 

Money Point 8

직장인이라 임장 갈 시간이 없어서, 투자금이 너무 적어서 등 내가 투자를 못 하는 이유라고 생각하는 것들이
오히려 수익률을 높이는 강점이 될 수 있다.

회사에 다니면서 투자하는 건 도저히 불가능하다고 생각된다면 퇴사 대신 휴직을 고려해 보자.
1년 혹은 몇 개월이라도 투자에 집중할 시간을 만들고 그 기간동안 모든 시간과 노력을 부동산에 쏟아보라.
...
시간이 주어진다고 해서 할 수 없던 것이 가능해지진 않는다.
오히려 회사에 다니면서 시간을 쪼개가며 집중해서 진행하는 게 더 효율적일 수 있다.

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4. 재테크 실천 포인트

 

1) 내 상황에서 가능한 방법을 찾아 집중하는 것이 정말 중요하다!

   (투자금이 없다면, 무피와 플피로 가능한 투자를 찾아보기)

 

2) 부동산 투자 성공을 위해 필요한 정보력, 자금력, 행동력 이 3가지를 기억하자. 

 

3) 집의 개수를 늘려나가는 데 집중하자. 투자 상황판 등 동기부여가 될 수 있는 환경을 만들자.

 

4) 시간이 없다면 쪼개 쓰며 집중하면 된다. 지금 할 수 있는 최선의 투자가 무엇인지 고민해보자.

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(여기서 잠깐!)

회사원이라면 부동산 임대업 겸직 허용이 가능한 지 체크해보는 것도 필요해요. 저의 경우 겸직이 허용되는 임대부동산 개수가 정해져 있고, 법인을 설립할 수 없는 제약 요건이 있어요. 이 부분을 어떻게 해결해야 할지 앞으로 공부를 해나가려고 합니다.

 

여러분도 자신의 상황을 먼저 체크하고, 나의 상황에서 최선의 투자가 무엇인지 먼저 알아보면 좋을 것 같아요. 투자금의 규모, 내가 활용할 수 있는 시간, 나의 공부할 수 있는 공간 등 효율적으로 투자할 수 있는 방법을 찾아가시길 바랍니다!