실전 투자자를 위한 비아파트 투자 엿보기 (부동산 투자 수업(실전편), 정태익 저)

 

1. (다시) 읽은 날 : '22. 7. 4(월)

 

2. 읽은 부분 : 11부. 실전 투자자를 위한 비아파트 투자 엿보기

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3. 주요 내용

 

49. 비(非)아파트 투자, 나에게 적합한지부터 따져라

아파트는 초보자도 입지를 분석하기 쉽고, 부동산 침체기에도 하락 폭이 작다는 점에서 안전한 투자처

 

나에게 맞는 투자처를 정하자

 

1) 빌라 투자가 적합한 사람

매수 자금은 부족한데 실거주할 집을 사고 싶은 분 (투자금이 가장 적게 들어감)

실거주가 아닌 투자로 접근한다면 재개발 가능성이 있는 빌라 투자 고려 (재개발이 불확실한 초기에 저렴하게 매수)

 

2) 상가 투자가 적합한 사람

매달 들어오는 월세 수입이 필요한 분

이미 내집마련이 되어 있고, 충분한 주택 투자를 해왔으며, 다주택자에 대한 규제를 피해 추가로 부동산 투자를 하고 싶은 분

 

3) 오피스텔 투자가 적합한 사람

* 오피스텔 투자 유형 : 매달 월세가 들어오는 임대용 소형 오피스텔 투자(1인 가구, 원룸형),

아파트의 대체재로 시세차익을 볼 수 있는 중대형 오피스텔 투자(가족 단위, 아파텔)

 

임대용 오피스텔은 상가 투자와 공통점이 있음 (예비 은퇴자들에게 적합)

상가보다 월세 수익률은 다소 떨어질 수 있지만 주거용으로 사용하는 만큼 임차인 구하기가 수월함

공실 우려가 상대적으로 적음

 

안정적인 거주할 집을 마련하면서 주택청약을도 포기할 수 없는 경우 아파텔 매수 추천

 

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50. 빌라 투자, 시세조사가 핵심이다

☆ 빌라 투자를 할 때 반드시 알아야 할 것들

1) 신축 빌라를 분양받는 것은 매우 신중해야 함 : 정확한 시세  파악이 어려움

분양 후 2년이 지나 매매, 전세가 거래된 사례가 있는 빌라를 매수하는 것이 안전

 

2) '일단 매수하고 나중에 팔면 되겠지'하는 안심은 금물

매도하는 데 시간이 오래 걸림, 장기적 관점으로 접근

 

3) 당장 실거주할 집이 필요해도 빌라 투자는 심사숙고해서 결정해야 함

주거환경 열악, 재개발 진행 속도가 느리면 내 자산 대부분이 빌라에 묶이게 됨

 

빌라투자는 시세조사가 핵심이다

* 해당 동네에서 연식과 구조, 평수가 비슷한 빌라를 최소 5채 이상 확보하여 조사하기

 

☆ 성공하는 빌라 투자의 3가지 조건

1) 아파트와 인프라를 공유하는 빌라 매수 : 아파트 밀집 지역 인근 빌라

2) 재개발 가능성이 있는 지역의 빌라 매수

3) 시세보다 싸게 사야 한다 : 급매 또는 경매로 매수하면 리스크를 줄일 수 있음

 *시세를 정확히 알아내는 능력이 핵심

 

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51. 재건축·재개발, 낡은 건물을 사면 돈을 벌까

* 재건축·재개발 : 노후화 된 건물을 부수고 새 건물을 짓는 사업

재건축 : 30년 이상의 노후 아파트를 대상으로 함
재개발 : 낡은 단독주택, 빌라 등이 밀집된 지역을 대상으로 함

 

☆ 재건축·재개발의 5단계

1단계 : 정비구역 지정 (조합설립추진위원회 구성)
2단계 : 조합 설립 인가 (시공사 선정)
3단계 : 사업시행인가 (종전 자산 감정평가, 조합원 분양)
4단계 : 관리처분인가 (이주 및 철거)
5단계 : 일반 분양 및 조합청산 (준공)

 

☆ 재건축·재개발 투자에서 주의해야 할 3가지

 

1) 예상보다 훨씬 오래 걸릴 수 있다

소유주 각자의 상황과 이해관계가 다르기 때문

(소유 자산의 '권리가액'을 제하고 '분담금'을 내야 함, 돈 대신 땅을 주고, 부족하면 '분담금'까지 내는 것)

 

2) 수익을 잘 따져봐야 한다

사업기간 예측 (내 자금이 오래 묶여 있을수록 수익성이 떨어짐, 분담금 외에 추가분담금이 생기기도 함)

용적률과 대지지분 파악(용적률이 낮으면 대지지분이 많음, 용적률이 높으면 사업성이 나쁨), 

비례율(=개발이익률) 확인(100%를 넘으면 수익성이 높다는 뜻, 비례율이 높을수록 분담금이 적어짐)

 

3) 현금청산을 주의하라

* 현금청산 : 조합원의 조건을 충족하지 못한 사람 또는 조합원 분양을 신청하지 않은 사람에게 '현금'을 주고 조합이 소유권을 가져가는 행위 (감정가액을 기준으로 보상, 재건축/재개발의 이익분은 고려되지 않음)

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52. 아파트를 살 수 없다면 '아파텔'을 매수해도 될까

→ 정답 : YES  (오를 만한 곳을 찾는 것이 중요)

 

* 아파텔 : 방 2개 이상에 거실이 있는 아파트 구조를 가진 오피스텔

 

☆ 성공하는 아파텔 투자를 위한 3가지 조건

 

1) 인근에 대규모 아파트 단지들이 있다 

2) 아파트와 인프라를 공유한다

3) 인근 아파트의 가격이 급격히 오르고 있다

 

* 서울 아파텔만 노릴 필요는 없음. ex. 고양시 삼송동도 위치 좋은 곳의 아파텔 가격이 많이 상승

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53. 상가 투자 하려면 이것만은 반드시 기억해라

아파트와 같은 주택 투자를 한 다음 상가투자로 넘어오는 것이 좋음

 

☆ 성공률을 높이는 상가 투자 노하우

 

1) 임차인 입장에서 생각하라

2) 매출의 10%를 기억하라 : 매출액이 월세의 10배가 나올 업종이 무엇인지 따져봐야 함

3) 반드시 현장에 가봐야 한다

- 주 동선(사람들이 주로 다니는 동선) 파악

- 공실 체크 : 공실이 많으면 그 지역 상가의 임대료가 과대 포장되어 있을 가능성이 큼

- 경쟁업체 수

- 상가 주변 분위기 : 내가 임차인이라면 영업을 하고 싶은 곳인지

4) 최소한 3~4년 정도 상권이 형성된 곳을 노려라

5) 주택의 호재가 상가에 무조건 좋은 것은 아니다

지하철역이 생기면 사람들의 주 동선이 바뀌어 장사가 잘 되던 상가가 갑자기 사람이 뜸해질 수 있음

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4. 재테크 실천 포인트

 

◆ 나에게 맞는 투자처를 고민해보고, 비아파트 투자에도 관심을 갖자.

◆ 빌라 투자, 재건축·재개발 투자 유의사항을 알고, 성공적인 투자 노하우를 익히자.

◆ 아파텔, 상가 투자의 성공 노하우를 내 것으로 만들자.

 

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(여기서 잠깐!)

성공하는 상가 투자를 위해 체크해야 할 것! 잊지 마세요~~

1) 배후 인구, 주 동선: : 지도를 통해 상권 분석, 임장을 통해 확인

2) 업종 조사 : 임대시세를 감당할 수 있는 업종에 대한 고민