부동산 공매의 기술(송희창 저)_공매부동산의 현장조사 및 입찰 요령

 

1. 읽은 날 : '22. 8. 4(목)

 

2. 읽은 부분 : 4장. 공매부동산의 현장조사 및 입찰요령 (p.172 ~ 178)

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3. 주요 내용

 

01. 공매부동산의 현장조사

현장조사(임장활동) : 공매에서 입찰자에게 가장 중요한 첫 단주

 

:: 물건검색부터 입찰까지의 과정

1) 온비드에서 공매공고 확인

 

2) 1차 수익성 여부 판단 (인터넷 참조하여 공매최저가격이 시세보다 저렴한지 판단)

 

3) 등기부등본으로 권리분석

 

4) (대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 있는 경우) 공매공고에 기재된 담당자에게 전화를 걸어 해당부동산과 관련하여 당해세 여부, 조세채권의 법정기일이 빠른 지 확인, 임차인의 배분요구 여부 확인

 

5) (권리상 하자나 인수권리가 없음을 확인 후) 현장 출발

 

6) 주민센터에서 전입세대열람 내역 발급 (발급 시 세대합가 확인 및 해당부동산에 성이 다른 세대주가 있는 경우에는 체납자와의 친인척 여부 가능성 확인)

 

7) 현장 확인 (공부상 주소와의 일치 여부, 도시가스, 주차여건, 건물누수 여부, 꼭대기 층의 경우 옥상방수상태 확인, 우편물, 체납관리비, 관리사무소에서 탐문 등)

 

8) 매매 및 임대시세 확인 (인근 부동산 3곳 이상 방문하여 급매물 가격과 매도가격, 매수가격을 따로 확인)

 

9) 주위 인프라 및 혐오시설 체크

 

10) 최종 입찰여부 결정

 

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:: 현장조사 체크리스트

1) 입찰부동산의 전입세대열람을 꼼꼼히 할 것!

전입세대열람에는 세대주의 전입일, 세대원의 최초전입일자가 함께 기재되어 있음. 세대원 중에 세대주보다 전입을 빨리 한 사람이 있다면 최초전입일자를 기준으로 대항력 취득

 

해당 부동산에 체납자와 성이 다른 점유자가 있는 경우 주민센터 직원에게 반드시 체납자와의 친인척 관계를 물어보기 

* 묻는 자에게만 알려준다~^^

 

공매공고에 신고된 자가 세대열람을 해도 나오지 않는 경우 인접번지 확인 및 주소지 앞에 '산'자를 입력해야 하는 지 확인

공유자가 많을 경우 모두 발급받아 현장에서 우편물과 비교해야 함

 

2) 현장에 가면 단점부터 찾아라

옥상과 복도 : 건물누수 여부와 크랙(금) 정도 확인 (건물 자체의 하자가 많은 경우 임대 및 매매가 수월하지 않을 수 있음)

* 낙찰 후 건물 옥상과 외벽 등 전체 수리를 해야할 경우 다른 세대의 협조를 받는 것이 쉽지 않음.

 

채광, 도시가스 설치 여부, 수도 등 기본적인 주거생활 여건이 제대로 갖춰졌는지 확인

 

3) 근린시설, 모텔, 주유소, 토지 등 입찰 시 해당 부동산의 인접필지가 동일인의 소유인지, 진입로 확보 여부도 반드시 확인해야 한다

진입로가 없거나, 타인 소유의 토지인 경우 낙찰 후 고생하는 경우 있음

 

4) 공부 서류와 현황의 일치 여부를 확인하라

토지의 경우 감정평가서, 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원을 지참, 현장에서 현황과 일치하는 지 확인 필요

(공매물건의 정확한 위치, 경계 확인은 필수 체크사항) 

* 자신이 없다면 해당 군청 담당자, 그 지역 건축설계사무소에 방문하여 상담

 

빌라, 오피스텔, 연립 등 집합건물의 경우 등기부등본, 건축물대장 상의 주소와 현황이 일치하는지 확인

 

5) 상가의 경우 임대가격을 정확하게 파악, 유동인구의 정확한 동선 확인 (상가일수록 발품을 많이 팔아야 함)

상가는 임대가격에 준하여 매매가격 형성. 분양시점으로부터 1년 후 확인하면 분양가보다 낮은 금액대로 매매가격이 형성됨 (임대가격이 주위와 비슷한 시세로 형성되며 매매가격도 떨어지기 때문)

 

6) 연체된 공과금이나 추가 공사가 필요한지를 확인해야 한다

점유자가 있어도 관리비 연체된 경우가 종종 있음. 평당 관리비가 얼마인지도 확인해보기

* 전기, 가스, 수도요금은 낙찰 후 등기부등본 지참 후 방문하면 소유권이전등기 전 발생한 비용에 대해서는 손비처리 가능

 

수도나 전기가 호수마다 개별로 되어있지 않거나, 옥상 방수공사나 마감공사가 제대로 되어있지 않은 경우 추가 공사비를 감안하여 입찰가격 산정

 

7) 유해, 혐오시설이 있는지 체크하라

주변에 납골당, 쓰레기소각장, 화장터가 있는지 체크, 철탑, 군용비행구역, 군부대사격장 있는지도 확인

환경과 소음은 임대 및 매매가격에 영향을 끼침

 

8) 시세 조사는 2곳 이상의 부동산을 방문하여야 한다

법원의 감정가격은 채권 회수를 위한 것으로 시세보다 높게 책정되는 것이 관례

(매도가격과 매수가격의 차이도 반드시 확인해야 함) 임대가격도 전세와 월세를 나누어 물어보기

 

9) 특수물건의 경우 해당 부동산의 점유자와 관련된 사항을 입찰 전에 충분한 증거자료를 확보해두면 낙찰 후 해결이 수월하다

유치권이 신고된 부동산 : 실제 부동산을 누가 점유하고 있는지 반드시 확인

(유치권 신고는 건설회사로 되어 있으나 실제로는 임차인, 채무자가 점유하는 경우 있음)

 

선순위 임차인이지만 채무자와 함께 동거하고 있는 경우도 있음

* 임장 시 녹취기, 현장사진, 우편물, 주변인진술 등 증거자료 확보하기

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4. 재테크 실천 포인트

 

1) 공매부동산 입찰까지의 단계별 절차를 따라 실행해보자. (입찰 실행은 하지 않더라도)

2) 현장조사 체크리스트를 만들어 실제 임장을 진행해보자. (용기있게 도오전~~!!)

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(여기서 잠깐!)

 

당해세란?

매각부동산 자체에 부과된 조세(국세로서의 상속세, 증여세, 재평가세와 지방세로서의 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 종합토지세 등과 그 가산금)는 담보채권이나 기타 채권보다 설정(압류) 순위가 늦더라도 소액임차인 최우선변제권이나 근로자의 임금채권 다음 순위(2순위)로 우선변제됨.