부동산 공매의 기술(송희창 저)_공매부동산의 매각결정

 

1. 읽은 날 : '22. 8. 6(토)

 

2. 읽은 부분 : 5장. 공매부동산의 매각 결정 (p.210 ~ 241)

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3. 주요 내용

 

01. 개찰 및 낙찰자 결정

:: 개찰

• 월 ~ 수 (오전10시 ~ 오후 5시) 입찰 가능
• 목 (오전 11시 ~ 오후 12시) 개찰일, 입찰결과 확인

  * 낙찰 조건

최고가 입찰자로
1) 입찰가격이 매각예정가격 이상
2) 입찰보증금 납입
3) 공유물(지분부동산)인 경우 매각결정 전까지 우선매수 신고
4) 공동입찰인 경우 마감영업일 전까지 공동입찰신청서를 자산관리공사에 제출, 대표입찰자가 입찰에 참가한 자
(동일한 가격으로 입찰한 자가 2명 이상이면 추첨)

 

:: 유찰

입찰자가 없거나, 매각예정가격 이상을 쓴 입찰자가 없는 경우

 

:: 입찰보증금 반환

• 낙찰자가 결정되면 그외 입찰자가 납부한 보증금 반환
• 매각예정가격 미만으로 입찰, 매각불허가결정된 경우에도 보증금 반환
• 공유지분이고 우선매수권이 행사된 경우 낙찰 받았어도 보증금 반환

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02. 매각결정

:: 매각결정의 의미

매각결정이란? 매수인이 될 자에게 매각하기로 결정하는 처분

 

매각결정기일 : 통상 개찰일 다음주 월요일 오전 10시 매각 결정

(절차상 하자가 있거나, 체납액 납부로 공매가 취소되면 매각결정이 되지 않음)

 

→ 매각결정 시 한국자산관리공사에서 매수대금의 납부기한을 정해 '매각결정통지서' 발행 (1회에 한해 인터넷 수령 가능, 압류재산에 한함)

 

:: 매각결정기일의 중요성

매각결정 이후에는 매수인의 동의 없이 매각결정취소를 구할 수 없음

(지분권자의 우선매수권 행사 불가, 체납세액을 납부할 경우 공매절차 중지 시점이 됨)

 

납부기한은 매각결정을 한 날부터 7일 이내, 잔금납부금액이 3천만원 이상인 경우  30일 (추가기한은 10일)

 

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03. 공유자 우선매수권

:: 공유자 우선 매수권이란?

공매재산이 지분인 경우, 공유자는 매각결정기일 전까지 입찰보증금 제공하고 우선매수 신고하면, 공유자에게 매각결정을 하는 제도 (유찰된 경우 우선매수신청 불가)

 

:: 추가로 알아두어야 할 사항

• 공유자가 여러명이 우선매수신고를 한 경우 협의가 되지 않을 시 지분비율에 따라 매각결정
• 공유자가 입찰보증금을 납부하지 않으면 기존 낙찰자에게 다시 매각결정 해야 함
• 여러 개의 부동산이 일괄매각될 때, 그 일부의 공유자는 우선매수권 행사 불가

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4. 보너스 STORY

 

"아무도 거들떠보지 않을 때가 진정한 기회다"

 

큰돈을 벌기 위해서는 특별한 투자기술을 습득하는 것도 중요하지만
자신만의 투자원칙을 세우는 것이 더 중요

 

→ 부동산 하락기에 안전마진을 확보해 투자, 매매는 이뤄지지 않더라도 임대수익이 풍부한 부동산으로 느긋하게 보유 가능

 

 

최적의 매도 시점은 대체 언제일까?

 

→ 현재 보유하고 있는 부동산 가격의 최고점 기준이 아닌.. 새로 매입할 부동산에서 얻을 수 있는 수익을 감안하여 매도타이밍을 결정하라 (매입 전에 예상한 수익의 80~90% 수준이면 매도 결정)

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5. 재테크 실천 포인트

 

1) 입찰신청, 개찰, 낙찰자 결정, 잔금납부까지의 절차를 잘 확인해 두자.

2) 지금처럼 부동산 하락 분위기가 시작되는 때 공매공부를 열심히 해서, 준비된 투자자로 거듭나자.

3) 너무 욕심부리지 말고, 무릎에 사서 어깨에 팔겠다는 마인드로 여유있게 투자하자.