부동산 공매의 기술(송희창 저)_공매부동산의 현장조사 및 입찰 요령(2)

 

1. 읽은 날 : '22. 8. 5(금)

 

2. 읽은 부분 : 1장. 상가투자, 이렇게 시작하라

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3. 주요 내용

 

02. 공매 부동산의 입찰가 산정 요령

 

:: 현금만 투입했을 때의 수익 계산

입찰가 산정은 최대의 수익을 낼 수 있는 금액이면서, 다른 경쟁자들과 경합하여 낙찰 받을 수 있는 가격이어야 함(감각과 운 필요)

→ 낙찰되면 수익이 확정되는 것이라고 생각하고, 차순위와 차이 금액에 대한 미련 버리기

 

* 수익 계산을 잘 하려면, 원가 계산이 중요

원가 산정하는 방법

- 낙찰가 (입찰보증금 + 잔금)

- 취득세 (법무사수수료 포함)

- 이사비용 (소유자, 임차인인지 여부, 건물 크기 및 상황에 따라 다름)

- 밀린 공과금 (체납관리비의 공용부분은 낙찰자 부담, *전기, 수도, 가스는 낙찰자의 소유권이전일 또는 명도일까지 정산 가능)

- 수리비용 (수선비용, 도배, 장판 등 리모델링 비용)

- 금융비용 (임대 놓기까지 대출이자 3~6개월분 미리 산정)

- 중개수수료 등 기타 잡비용

수익 = 시세(급매) - 원가

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:: 대출(레버리지)을 활용했을 때 수익률 계산

수익률 계산이란?

대출 및 차후 임대를 통해 회수할 수 있는 임대보증금을 제하고 최종 투입현금 대비 얻어지는 수익을 계산

 

* 대출을 많이 활용할수록 현금투자비율이 줄어들게 되어 수익금이 올라감

* 수익률의 함정(낙찰가격이 높아도 대출을 높게 받으면 수익률이 맞춰지는 것)에 빠지지 않으려면 현금만 투입했을 경우 수익률을 점검해보는 것이 필요

 

 

:: 입찰가 산정하기

1) 최근 동일한 조건의 물건들이 어느 정도 수준에서 낙찰되었는지
2) 부동산이 상승장인지 횡보장인지
3) 물건의 난이도, 활용도가 좋은지
4) 노후도, 수리여부, 대출이 수월한지 따져보기

→ 자신이 없다면 진지하게 가격을 산정하여 모의 입찰에 도전해보기

* 공매는 입찰했을지라도, 입찰보증금을 납부하지 않으면 자동으로 무효처리 되므로 입찰하는 절차까지는 실전이라 생각하고 경험해 보기

 

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4. 재테크 실천 포인트

 

1) 수익을 최대화 하면서 경쟁에서 이길 수 있는 가격을 산정하는 데는 감각과 운이 필요하므로, 모의 입찰 등을 통해 도전하면서 감을 익혀 보자.

 

2) 수익률 계산하는 방법을 익히고, 대출 레버리지를 적극 활용하되, 현금만 투입했을 경우의 수익률에 대한 나만의 기준점을 갖자.