실전 투자자를 위한 아파트 투자의 기술 (부동산 투자 수업(실전편), 정태익 저)

 

1. (다시) 읽은 날 : '22. 6. 30(목)

 

2. 읽은 부분 : 10부. 실전 투자자를 위한 아파트 투자의 기술

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3. 주요 내용

 

43. '전세 끼고 매매', 알고 보면 복잡하지 않다

1) 기존 임차인이 있는 경우 : 전세 계약의 모든 것을 승계한다

주택임대차보호법에 따라 매수자는 임차인의 계약을 무조건 승계하므로,

세임자의 전세금을 돌려줄 의무를 함께 갖게 됨

 

* 세입자가 원하지 않는다면, 계약서를 다시 쓸 필요는 없다.

 

2) 집주인이 살고 있거나 공실인 경우 : 세입자를 새로 구해 잔금을 치른다

잔금을 치르기 전까지 세입자를 새로 구해야 함.

* 집의 매수 잔금일과 전세입자의 입주일을 같은 날로 맞추면,

전세금을 받는 즉시 매도자에게 전달하여 잔금을 납부하고 소유권을 가져올 수 있음

 

세입자가 주택의 현재 소유권자와 전세 계약하기를 원하는 경우,

중개사를 통해 매도인과 세입자가 전세 계약을 체결하도록 진행.

* 잔금일에 매도인의 통장으로 전세금이 입금되면, 전세금을 제외한 나머지 금액을 매도인에 입금하면 됨

 

☆ 계약을 지켜내는 3가지 방법

1) 잔금일을 넉넉하게 협의하라

2) 중도금을 내라
: 중도금을 지급하는 댓가로 잔금일을 늦춰달라고 협상 (잔금 지연시 법정이율 연12%의 지체이자를 부담)

3) 전세 시세를 너무 희망적으로 보지 마라
: 시세 조사를 충분히 하고, 전세금을 10% 이상 낮게 계약할 가능성도 염두에 두어야 함

 

* 역전세를 항상 염두에 두어야 함 : 전세금을 돌려주기 위해 추가 자금이 소요됨

 

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44. 지방에 투자하기 전 반드시 알아야 하는 것들 (1. 광역시)

☆ 지방 투자에서 '수요' 측면에서 염두에 둬야 할 것

1) 아파트에 집중 : 인구가 적은 지역일수록 사람들이 선호하는 주택 유형을 매수하는 것이 안전
2) 광역시 투자가 조금 더 안전 : 특정 권역 안에서 사람들이 가장 선호하는 지역

 

광역시 투자법(1) : 그 지역의 '상급 지역'을 찾아라 

가격으로 판단 (부동산지인에서 구별, 동별 평 단가 확인)

→ 평단가 높은 순으로 지역을 자세히 분석하고 호재를 찾아보기

 

광역시 투자법(2) : 수요량과 입주 물량(공급량)을 확인하라

인구변동, 향후 3년간의 신축아파트 공급물량 확인 (부동산지인의 '수요/공급' 참고)

광역시는 주변 소도시 수요를 흡수하므로 공급량이 많다고 해서 무조건 시세가 하락하지는 않음.

이를 상쇄할 개발 호재나 풍선효과로 투자 심리가 몰리면 공급량이 많아도 가격이 상승할 수 있음.

* 공급량 초과 시기는 투자에 부정적인 구간이므로 좀더 주의해야 함

 

광역시 투자법(3) : 해당 광역시의 상위 20% 아파트를 사라

자금이 부족하고, 실거주가 아닌 투자목적이라면 좀더 가격이 저렴한 광역시 선택

* 해당 지역의 공급량, 호재 등도 고려해 투자처 결정하면 안전한 선택을 할 수 있음

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45. 지방에 투자하기 전 반드시 알아야 하는 것들 (2. 소도시)

지방소도시 투자법(1) : 해당 지역의 '대장 아파트'를 사라

* 소도시 인구 : 20~30만명

작은 도시일수록 신축 아파트를 매수하거나, 분양권, 입주권에 투자해야 공급이 늘어도 대응 가능

 

지방소도시 투자법(2) : 권역 전체의 수요량과 공급량을 체크하라

해당 지역과 영향을 주고받는 '권역' 정리해 보기

그런 다음 도시별로 3년간 수요량과 공급량을 확인한 뒤에 투자 결정

 

지방소도시 투자법(3) : 리스크 높은 투자, 타이밍이 관건이다!

절대 수요가 적은 지역이므로 수요 공급 논리와 별개로

다주택 규제나 대출 규제, 규제지역 지정 등의 시장 변화에 직격탄을 맞기도 함 (타이밍이 중요)

수요가 쌓이고, 인근 지역에 공급까지 비슷한 시기에 '급매'로 매수해야 리스크를 줄일 수 있음.

 

* 시세가 오르는 것만 보고 뒤늦게 투자하면, 먼저 진입한 투자자들이 보유 기간을 채우고 매물을 내놓으면서

해당지역 전월세가 요동치고 매도가 어려워질 수 있어요.

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4. 재테크 실천 포인트

 

◆ 전세 끼고 매매, 일명 갭투자시 새로 임차인을 맞춰야 할 경우는 잔금시기를 3개월 정도 여유 있게 두기

◆ 광역시 투자시에는 그 지역에서 상급지역, 수요가 많고 공급물량이 부족한 곳, 상위 20%에 드는 아파트를 선택하기

◆ 지방소도시 투자시에는 해당 지역의 대장아파트를 찾고, 소도시가 속한 권역의 수요와 공급을 확인 후, 급매물로 나온 물건을 매수하기 (뒤늦게 들어가면 매도가 어려워질 수 있음에 유의)

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(여기서 잠깐!)

광역시, 지방소도시 투자에서는 수요와 공급 데이터가 정말 중요해요.

그리고 안전한 투자가 되기 위해서는 광역시의 경우 상급지역이면서 상위 20% 이내,

지방소도시라면 대장아파트에 투자하는 것을 추천합니다.

 

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