실전 투자자를 위한 아파트 투자의 기술(2) (부동산 투자 수업(실전편), 정태익 저)

 

1. (다시) 읽은 날 : '22. 7. 1(금)

 

2. 읽은 부분 : 10부. 실전 투자자를 위한 아파트 투자의 기술(46 ~ 48)

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3. 주요 내용

 

46. 투자 후 제때 세입자 맞추려면 이것만은 지켜라

투자자가 적극적으로 행동하는 만큼 성과가 따라온다

 

1) 여러 명의 중개사에게 매물을 내놓아라

2) 옆 단지 중개소에도 매물을 내놓아라

3) 전세 가격을 조금 낮추어서 내놓아라

내가 투자한 집이 다른 집에 비해 선호하는 층이나 동인지, 인테리어가 나은지 고민해보고

가격을 낮추는 결단 필요

4) 중개사가 나를 기억하게 하라

통화 한 번을 하더라도 친절하게, 예의를 잘 지키기

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47. 인테리어, 최소 비용으로 최대 효과를 내라

인테리어 비용만큼 집의 가치가 오르지 않는다
실거주용이 아닌 임대 목적의 집이라면 수리비는 최소한으로 쓰는 것이 유리하다.

 

☆ 최소한의 인테리어로 최대의 효과를 내는 방법 4가지

1) 인테리어의 80%는 도배와 장판이다

 

2) 조명만 바꿔도 다른 집이 된다

 

3) 큰 공사를 최대한 줄여라 : 화장실 공사, 싱크대, 새시 교체 등

최소한의 비용으로 수리할 수 있는 요소 찾아보기

(싱크대는 필름 시공과 손잡이 교체로 새것 같은 느낌을 낼 수 있음)

 

4) 대략적인 인테리어 비용을 알면 두렵지 않다

평당 20만원 정도의 예산이면 깔끔하다고 느껴지는 최소한의 수리 가능

새시 교체의 경우 단지 안에 다른 집들이 새시 교체를 했는지 여부를 보고 교체를 고민하면 됨

* 도배/장판/페인트 : 12~13만원(평당), 화장실 : 250~300만원, 싱크대 : 150~300만원, 새시 : 300~700만원

 

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☆ 인테리어 업체를 활용하는 5가지 노하우

1) 경쟁 매물을 여러 개 확인하여 공사 범위를 정한다

2) 여러 업체의 견적을 받는다
: 각 항목별로 공사비를 구분해서 받아 항목별로 협상, 최소 5곳에서 견적 받기

3) 중개사가 추천한 곳이나 지인을 무턱대고 믿지 말라

4) 업체에 '가장 싸게 해달라'고 요청해야 비교가 된다
: 가장 저렴한 견적을 받아 비교해본 뒤 더 필요한 공정이 있다면 나중에 추가하기

5) 잘 모르겠다면 그 동네에서 오래 영업한 업체에 맡겨라
단지 가까이에 인테리어 업체가 있다면 그 중 오래 영업한 업체에 맡기기

* 실력이 검증된 곳일 가능성이 크고, 해당 아파트 주민이 원하는 인테리어 수준을 알고 있으며,
동네 주민을 대상으로 하는 가게이므로 평판을 신경쓸 수밖에 없음

 

* '셀프 인테리어'는 피해라

인테리어는 전문 기술의 영역이므로 다소 비용이 들더라도 전문 업체에 맡기는 것이 노력과 시간을 줄일 수 있다.

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48. 집은 언제 팔아야 하는가

부동산 투자에서 매도 시기는 이미 매수할 때 정해짐.(언제 팔 것인지, '출구 전략'을 세운 뒤에 매수해야 함)

 

가장 좋은 투자 : 팔지 않아도 될 집, 오래 보유해도 좋은 집을 매수하는 것
...
'고점'과 '저점'을 맞추려고 하지 마라
→  전체적인 방향성과 변곡점을 빠르게 알아채는 것이 중요

 

1) 내가 매수한 지역의 상황을 예의주시하라

최소 두 달에 한번은 물건의 시세를 확인하고, 변동사항 및 사건이나 호재, 악재 등을 확인

 

2) 내가 매수한 물건의 시세 변화를 기록하라

네이버부동산의 호가, 실거래가를 기준으로 정리,

최근 실거래가가 없다면 KB시세를 확인하거나 중개사에 문의

 

3) 시세 상승과 하락원인을 제대로 파악하라

일시적인 가격 하락일 수도 있으므로 시세 변동의 원인을 명확히 파악

 

* '대안'을 찾고 매도하라

부동산 상승기에도, 하락기에도 투자할 최적의 대상을 찾고 있어야 함

더 나은 투자대상을 찾았다면 기존의 집을 매도하고 새로운 집을 매수 (최적의 타이밍)

 

현재 내가 할 수 있는 최선의 선택을 한 뒤, 더 나은 기회를 찾아 발전시켜야 투자를 꾸준히 이어갈 수 있음
...
부자가 되고 싶다면 돈을 벌려고 하지 말고 투자를 잘하는 사람이 되려고 해야 한다

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4. 재테크 실천 포인트

 

◆ 제 때 세입자를 맞추기 위해서는 중개사 여러 곳에 매물을 내놓는 등 적극적인 자세로 임하자.

◆ 실거주용이 아닌 투자용 인테리어를 위해서는 가성비 있는 인테리어를 하는 포인트를 익혀, 여러 업체에서 세부항목별 견적을 받고, 가격 협상 스킬을 기르자.

◆  부동산 매도 시기는 처음 매수할 때부터 계획을 세우고 접근하되, 보유하는 동안 물건의 시세, 지역 상황 등을 최소 두 달에 한 번은 확인하자

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(여기서 잠깐!)

아파트 투자를 위해 필요한 '권역  구분법'을 알아볼까요?

 

행정구역이 아닌 생활권역이 중요해요.

판교는 경기도지만 강남 생활권, 천안은 충청남도지만 수도권에 가깝답니다.

 

권역별 인구증감자료는 국가통계포털(KOSIS)에서 확인할 수 있고, 

세부 지역 인구와 세대수 증감은 '부동산 지인'에서 확인 가능해요.

 

수도권에서 같은 생활권역인지 확인하는 방법은 대중교통으로 40분 안에 이동 가능한지를 살펴보면 됩니다.

지방은 자차 이동시간이 30~40분이면 같은 생활권역으로 구분되요. 교통 인프라 개선으로 이동 시간이 단축되면 생활권역도 달라지겠죠?

 

투자하고 싶은 지역이 있다면 그 지역의 행정구역, 생활권역을 먼저 확인하고, 권역의 인구 및 세대수 증감, 수요와 공급의 변화, 권역의 중심지역이나 인근에 교통 개발 호재가 있는지 체크해보시기 바랍니다.