부자될 부린이의 신문 읽기 (전세대출 이자 내느니 월세 사는게 이득…'월세 난민' 쏟아진다)

1. 날짜 : 2022. 07. 12(화)

2. 기사 출처 (링크)

https://www.mk.co.kr/today-paper/view/2022/5215936/

전세대출 이자 내느니 월세 사는게 이득…`월세 난민` 쏟아진다

 

3. 기사 주요 내용

 

1) 국토교통부, 전국 주택 전월세 거래 중 월세 거래 비중이 1월 45.56%에서 5월 59.48%로 13.92%포인트 급증.

 

서울 주택 기준 1월 48.85%인 월세 비중이 5월 57.59%로 상승.

주택 유형 가운데 가장 선호도가 높은 '서울 아파트'는 1~5월 누계 기준 전월세 거래 중 월세 거래 비중이 올해 42.9% (2020년 29.9%, 2021년 39.9%)로 계속 상승 중

월세 가격도 최근 상승세.

한국부동산원, 전국의 월세 가격 상승 폭은 0.16%로 2019년 12월 이후 30개월 연속 상승세.

동 기간 주택 매매가격과 전셋값이 하락세로 돌아선 것과 대조.

2) 월세 비중이 빠르게 늘고 있는 가장 큰 이유는 2020년 7월 31일부터 시행된 임대차2법, 즉 계약갱신청구권과 전월세상한제.

임대차법이 시행되면서 대다수 임차인이 계약 갱신을 청구, 전세 물량이 빠르게 줄어듬.

임대차법 시행과 동시에 확 늘어난 세금 부담도 전세 품귀 현상에 한몫.

집주인들이 세금 낼 돈을 마련하기 위해 매달 꼬박꼬박 현금이 들어오는 월세로 전환하는 비율이 늘어남.

가파르게 상승한 금리도 월세 전환을 부채질.

금리가 오르자 임차인 입장에서도 전세자금 대출 시 은행에 매달 내는 금리보다 전세를 월세로 바꿀 때

집주인에게 내야 하는 월세 부담이 더 적어짐.

 

 

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3)  전세의 월세화가 심화되면 소득 대비 임차료가 높아져 세입자의 부담이 커짐.

대체로 월세는 전세보다 비쌈. 임대 기간이 단기간이고 세입자의 교체가 잦은 월세의 특성상 집주인 입장에서는 비용이 더 많이 들기 때문. 실제로 전세가 없고 월세만 있는 외국의 임차료는 한국보다 비쌈.

 

경제협력개발기구(OECD) 자료에 따르면 2019년 기준 한국의 가처분 소득 대비 임대료는 평균 10.0%.

미국(18.2%), 영국(21.0%), 프랑스(22.2%), 일본(18.9%), 멕시코(14.4%) 등 조사에 포함된 39개국 모두 한국보다 가처분 소득에서 임차료 비중이 높음.

전셋값 상승 우려도 여전.

한국부동산원, 서울 아파트 전셋값은 평균 6억3338만원('22.5월 기준)으로 4억3419만원('18.8월)에 비해  2억 가까이 인상. 임대차법 시행 2년을 맞는 8월부터 계약 갱신을 이미 한 번 거친 뒤 신규 계약을 앞둔 전셋집들이 나오면 전셋값이 한 차례 더 상승할 것.

금리 인상으로 은행들의 전세자금 대출 금리가 5% 선으로 높아졌고, 각종 대출 규제와 전셋값 상승 등으로 전세자금 대출을 받기도 어려워짐. 수도권에 거주하던 전세 세입자들이 지방으로 내려가거나 월세로 갈아타는 일이 많아질 수 있음

최근 경고 신호가 곳곳에서 들려오고 있는 '깡통 전세'도 임대차 시장을 출렁이게 만들 수 있는 악재.

전셋값이 크게 오른 상황에서 집값이 빠르게 하락한다면 역전세난이 확산될 수 있음.

서울과 수도권 아파트는 가격 하락 폭이 크지 않아 문제가 없지만 지방이나 수도권 소형 빌라 등은 위험 수위. 통상 집값 대비 전셋값 비율이 80%를 넘으면 위험, 지방 아파트들은 이미 75%를 넘어섬.

 

주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면 올해 상반기 세입자가 돌려받지 못한 전세보증금은 3400억여 원으로 사상 최대를 기록. 깡통 전세 위험이 본격화된다면 전세 물량이 줄어들 뿐 아니라 전세를 기피하는 현상이 생기면서 전세의 월세화가 더욱 가속화할 우려.

전문가들, "장기적으로 양질의 주택을 꾸준히 공급하겠다는 신뢰를 주는 것이 가장 좋은 해결책". 

"주택이 대량 공급되면 집값 안정에 더해 전세 매물이 늘어날 것이고 전세의 월세화 속도도 완화될 수 있을 것",  "시장에 임대 매물이 많아지면 세입자가 전세와 월세를 사정에 따라 선택할 수 있다는 장점"

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4. 재테크 포인트

1) 월세 거래 비중이 높아지고, 금액도 상승하고 있어 세입자의 부담이 커지고 있어요.  세입자들이 부담을 낮추기 위해 서울 중심에서 외곽 또는 수도권으로 이동하는 등 전세보증금이 낮거나 월세 부담이 낮은 지역으로 이동할 가능성이 커졌어요. 금리는 추가 상승할 가능성이 높으므로 월세 전환률 및 월세 인상률이 당분간 높아질 것 같습니다.

2) 최근 가파른 금리 인상 등 시장 상황을 반영해 정부에서 세입자 부담 완화를 위해서도 전세 매물을 늘리기 위한 정책들(임대사업자 제도 부활 등)을 추진할 가능성이 높아지고 있어요.  시장 분위기와 정책 변화를 잘 확인해야 겠습니다.

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[참고] 신문기사 속 용어 정리

역전세난

주택 가격이 급락하면서 전세시세가 계약 당시보다 하락해, 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황을 가리킨다. 예를 들어 2년 전 세입자가 전세 보증금 3억을 내고 들어왔는데, 2년 뒤 집을 나갈 때 보증금 시세가 2억이 되면서 집주인이 기존 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 말한다. 역전세난은 보통 부동산 시장 둔화 및 정부의 부동산 규제 강화, 신규 주택 공급 증가 등으로 주택 가격이 하락하고 세입자가 줄어들면서 발생한다.
 
역전세난과 비슷한 개념으로 ‘깡통전세’라는 용어도 있는데, 이는 집값이 전세보증금에 미치지 못하는 집을 말한다. 즉, 은행 대출을 통해 구매한 아파트의 매매가격이 하락하면서 전세금과 대출금을 합한 금액이 매매가격보다 커지면서 임대인에게 이익이 없어진 것을 가리킨다. 

[네이버 지식백과] 역전세난 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)