1. 읽은 날 : '22. 7. 22(금)
2. 읽은 부분 : 5장. 무조건 오를 부동산 찾는 나만의 투자 도구 만들기(3)
3. 주요 내용
04. 아파트 투자 타당성 지표 분석
임장하기 전 체계적으로 지표를 설정해 점수화 (임장 시 선택과 집중 가능, 비교 용이)
:: 직방을 통한 투자 타당성 지표 분석
1. 아파트 단지 1km 내 학교 여부 : 초·중·고 다 있음
직방 '학군정보'에서 체크 가능
→ 다 있으면 2점, 1개라도 없으면 1점, 하나도 없으면 0점
2. 실거주 만족도 : '거주민 리뷰' 4.0 이상
교통여건, 주변환경, 단지 관리, 거주 환경의 4가지 항목의 점수를 평균화 해 매겨짐
→ 추천점수가 4.0 이상이면 2점, 3.5 이상이면 1점, 3.0 이상이면 0점
:: 호갱노노를 통한 투자 타당성 지표 분석
3. 단지 주변 상권 형성 : 초대형 혹은 대형
단지 상세 페이지에서 '주변 상권 정보'
초대형 상권은 상가 2천개 이상, 대형 상권은 1천개 이상, 중대형 상권은 3백개 이상, 중형 상권은 1백개 이상, 소형 상권은 1백개 미만
→ 대형 이상은 2점, 중형 이상은 1점, 소형은 0점
4. 단지의 고도 : 50m 미만
지도 화면 옆에 '분석' - '경사/고도' 메뉴
→ 50m 미만이면 2점, 50~100m 2점, 100m 초과면 0점
5. 지역 대장 아파트 상승률 : 30% 초과
구축 아파트가 오르기 위한 필수조건 : 그 지역의 대장아파트가 얼마나 많이 상승했느냐에 달려 있음
→ 1년 동안 30% 넘는 상승률 : 2점, 10~30% 상승 : 1점, 10% 미만 : 0점
:: 아실을 통한 투자 타당성 지표 분석
6. 매물 증감 : 매매 물량 감소
단지 세대수 대비 10% 이상 매물이 있다면 주의해야 함
단지 세대수에서 3~5%까지 떨어질 경우 가격이 가장 상승
매물 증감 메뉴 - 최근 3개월간의 매물 증감 추이 확인
→ 매매물량이 감소하고 있다면 2점 , 매물 물량이 보합이라면 (거의 0에 가까운 경우, 수요와 공급이 균형을 이룬 상태) 1점, 매물이 계속 증가하고 있다면 0점
:: 부동산 지인을 통한 투자 타당성 지표 분석
7. 시장 강도 : 100 초과
가장 좋은 매수 시점은 최초로 시장 강도가 100을 돌파하는 시점, 시장 강도가 바닥을 찍고 상승하는 구간
시장 강도 0 이하는 하락장으로 돌입할 가능성
시장 강도 30 : 각 지역의 대장아파트 상승 / 100이 되면 전체 상승장
300이 넘으면 강한 매수세를 동반한 시장 과열 상태
→ 100이 넘으면 구축을 매수하기 좋은 시점으로 2점, 0~100구간은 초기 투자자들이 들어가는 시기로 1점, 0미만은 0점
8. 도시인구 : 50만 명 초과
인구가 적을수록 매도 시에 리스크, 초보자는 인구 10만 명 이하의 도시에서는 가능한 매수를 안 하는게 좋음
소도시 투자는 시세 흐름이 잘 보이지 않아 고수에게도 어려움
→ 인구 50만명이 넘으면 2점, 25만 ~ 50만은 1점, 25만명 이하는 0점
:: 네이버 부동산을 통한 투자 타당성 지표 분석
9. 세대수 : 500세대 초과
2000세대 이상의 대단지라면 가장 좋지만 갭이 커져 저자의 투자 원칙에 맞지 않음
→ 500세대 이상이면 2점, 300~ 500세대는 1점, 300세대 미만은 0점 (단지내 상가가 잘 형성되지 않아 불편함)
10. 연식 : 2003년 이상
2003년 이상을 기준으로 잡으면 공시가격 1억 원짜리 물건을 쉽게 찾을 수 있음
2003년 이상 연식의 경우 25평이 쓰리베이 구조로 만들어져 구조가 좋음 (그 전엔 투베이),
베란다 샷시도 알루미늄 사용(그 전엔 플라스틱)
→ 2003년 이상이면 2점, 1997 ~ 2002년 이면 1점, 1996년 이하면 0점
Money Point 50
재건축·재개발을 염두에 둔다면 30년 연식의 5층 이하 저층 아파트를 눈여겨 보자.
중층 이상의 구축 아파트는 재건축·재개발을 하더라도 메리트가 크지 않고, 사업성이 없어 우선 순위에서 밀리므로 기대하지 않는 게 좋다.
11. 하락 기간과 지지선 확보 여부 : 3년 넘게 하락, 지지선 확보
투자란 싸게 사서 비싸게 팔아야 이익을 얻을 수 있는 구조
충분히 하락 기간을 거쳤고, 지지선(실거래가 저점을 한 줄로 이은 선)이 형성됐다고 판단하면 그 때 매수
(네이버 실거래가 7년 그래프로 확인)
→ 3년 넘게 하락 후 지지선 확보 시 2점, 1~3년 하락 후 지지선 확보 시 1점, 하락기간이 없고 지지선이 보이지 않으면 0점
12. 매매가와 전세가의 갭 : 무피 혹은 플피 가능
저자의 투자 대상은 전세가 호가가 매매가 호가보다 더 큰 매물.
투자한 매물 중 무피나 플피가 거의 절반을 차지함
→ 매매가와 전세가의 갭으로 무피나 플피가 가능하면 2점, 1천만원 미만이면 1점, 1천만원 이상이면 0점
:: 종합 분석 후 가장 저평가된 단지 찾기
임장 가기 전 투자타당성 분석을 통해 각 단지별 점수 매겨놓고,
가격 타당성 분석으로 공시가격 대비 현재 호가의 비율을 손품 조사
임장 시 발품 → 임장 후 다시 손품을 통해 저평가된 아파트 매수
Money Point 51
실거래가 평균(호가)을 공시가격으로 나누어 '가격 타당성'을 분석한다. 150%를 기준으로 낮으면 싸게 샀다고 볼 수 있다.
4. 재테크 실천 포인트
1) 임장 전 어플을 통해 손품조사를 충분히 하고, 투자타당성 분석을 통해 점수화를 통해 임장 시의 효율을 높여 임장하는 노하우를 배우자.
2) 공시가격을 기준으로 실거래가에 대한 가격 타당성 분석, 임장 후 다시 손품으로 비교 등을 거쳐 최종 매수하는 저자의 꼼꼼한 투자 노하우를 투자 시 접목해보자.
(여기서 잠깐!)
데이터에 기반한 투자를 한다면 불안감이 없을 것 같습니다. 투자타당성, 가격타당성까지 임장 전 손품조사를 하고, 효율적으로 임장하는 저자의 태도에 배울 점이 많은 것 같아요. 확신을 가지고 투자에 임하기 위해서 어플 활용 스킬은 꼭 익혀두어야 겠습니다.
